Bộ tài liệu dự án thường rất dày và rất đẹp: phối cảnh, bản đồ, dự báo. Nhưng chỉ vài trang trong đó thật sự nói cho bạn biết tiền của bạn sẽ ra sao, và chúng hiếm khi là những trang có hình.

Bốn mục phải đọc kỹ

1. Cơ cấu vốn

Tổng vốn dự án là bao nhiêu, trong đó vốn từ nhà đầu tư định cư chiếm bao nhiêu, phần còn lại từ đâu và đã có thật chưa. Dự án phụ thuộc hoàn toàn vào việc gọi đủ vốn từ nhà đầu tư định cư là dự án rủi ro cao, vì nếu không gọi đủ thì mọi người đã vào đều mắc kẹt.

2. Thứ tự ưu tiên khi thu hồi

Nếu dự án gặp khó, ai được trả trước. Nhà đầu tư định cư thường xếp sau các khoản vay ngân hàng. Hãy hỏi thẳng vị trí của bạn trong thứ tự đó và yêu cầu chỉ ra trong tài liệu.

3. Ai kiểm soát dòng tiền

Tiền của bạn vào tài khoản nào, ai có quyền giải ngân, có bên thứ ba giám sát không, và giải ngân theo tiến độ hay một lần. Cơ chế giải ngân theo tiến độ có giám sát độc lập là dấu hiệu tốt.

4. Lối ra

Sau thời gian nắm giữ bắt buộc, bạn thu hồi vốn bằng cách nào: dự án bán tài sản, tái cấp vốn, hay bạn phải tự tìm người mua lại. Phương án cuối là rủi ro nhất và hay được mô tả mơ hồ nhất.

Năm câu hỏi cho chủ đầu tư

  1. Các dự án trước của các anh đã hoàn vốn cho nhà đầu tư chưa, bao nhiêu dự án và đúng hạn không?
  2. Có dự án nào chậm hoặc không hoàn vốn không, và vì sao?
  3. Dự án này đã có đủ giấy phép xây dựng và pháp lý chưa, hay còn đang xin?
  4. Tiến độ hiện tại so với kế hoạch ban đầu thế nào?
  5. Nếu gọi vốn không đủ thì kế hoạch dự phòng là gì?

Câu hai là câu quan trọng nhất. Một chủ đầu tư trả lời thẳng về dự án đã gặp khó đáng tin hơn một chủ đầu tư nói chưa bao giờ có vấn đề.

Thuê ai đọc giúp

Với số tiền của một chương trình định cư, hãy thuê một luật sư độc lập do bạn chọn đọc bộ tài liệu, và nếu dự án lớn thì thuê thêm người thẩm định tài chính. Đừng dùng luật sư do bên bán giới thiệu, vì lợi ích của họ không nằm cùng phía với bạn.

Ba dấu hiệu nên dừng

  • Cam kết lợi nhuận hoặc hoàn vốn chắc chắn. Nhiều chương trình còn yêu cầu vốn phải thật sự chịu rủi ro, nên một cam kết như vậy có thể mâu thuẫn với chính điều kiện của chương trình.
  • Không cho bạn mang tài liệu về đọc hoặc không cho luật sư của bạn tiếp cận.
  • Thúc ký gấp vì suất sắp hết.

Câu hỏi thường gặp

Dự án được cơ quan nhà nước phê duyệt là an toàn phải không?

Phê duyệt thường liên quan tới việc dự án đủ điều kiện cho chương trình định cư, không phải bảo đảm về hiệu quả tài chính. Đây là hai việc khác nhau.

Làm sao biết chủ đầu tư có uy tín?

Hỏi về lịch sử hoàn vốn của các dự án trước bằng số liệu cụ thể, và hỏi cả về những dự án đã gặp khó khăn. Cách họ trả lời câu thứ hai nói lên nhiều điều.

Có nên thuê luật sư riêng không?

Rất nên với số tiền lớn như vậy. Quan trọng là luật sư do bạn chọn, không phải người bên bán giới thiệu.

Nếu dự án chậm tiến độ thì hồ sơ định cư có bị ảnh hưởng không?

Có thể, vì nhiều chương trình gắn điều kiện với việc dự án tạo ra kết quả kinh tế theo cam kết. Hãy hỏi rõ mối liên hệ giữa tiến độ dự án và hồ sơ của bạn.

Cùng Danh Mục:

Tags: , , , , , , , , ,