Thuê nhà ở Mỹ khi mới sang khó nhất ở chỗ bạn chưa có lịch sử tín dụng, chưa có bảng lương Mỹ và chưa có người thuê cũ xác nhận — ba thứ chủ nhà dựa vào để duyệt. Cách vượt qua là thay ba thứ đó bằng bằng chứng khác: thư mời làm việc hoặc tiền tiết kiệm đủ nhiều tháng, người đứng tên bảo lãnh có thu nhập ở Mỹ, hoặc trả trước một khoản theo đúng luật bang cho phép.
Phần lớn gia đình mới sang ở nhờ người thân vài tuần đến vài tháng, rồi thuê căn hộ của công ty quản lý hoặc thuê nhà của chủ cá nhân. Bài này đi theo thứ tự thật của một lần thuê: chủ nhà xét gì, hồ sơ chuẩn bị ra sao, những điều khoản trong hợp đồng phải đọc kỹ, tiền cọc và cách lấy lại, quyền của người thuê, và các kịch bản lừa đảo nhắm vào người mới đến.
Chủ nhà Mỹ xét gì trong hồ sơ thuê
Thu nhập so với tiền thuê. Nhiều công ty quản lý đặt ngưỡng thu nhập trước thuế khoảng gấp ba tiền thuê tháng, một số chấp nhận gấp hai rưỡi. Họ đòi bảng lương, thư mời làm việc hoặc sao kê ngân hàng.
Điểm tín dụng và báo cáo tín dụng. Chủ nhà trả phí để kéo báo cáo tín dụng của bạn. Người mới sang thường không có hồ sơ, máy trả về trạng thái “không đủ dữ liệu”; nhiều nơi xử lý như điểm thấp nếu bạn không giải thích.
Lịch sử thuê nhà. Họ hỏi địa chỉ hai, ba năm gần nhất và số liên lạc chủ cũ. Địa chỉ ở Việt Nam thường không kiểm được; một thư xác nhận của chủ nhà cũ ở Việt Nam đã dịch sang tiếng Anh vẫn giúp ích với chủ cá nhân.
Kiểm lý lịch và hồ sơ trục xuất người thuê. Họ kiểm hồ sơ toà án về việc bị đuổi nhà và ở một số nơi là lý lịch tư pháp, trong giới hạn luật bang và thành phố cho phép.
Số người ở. Có giới hạn số người trên một căn theo quy định địa phương. Gia đình đông người nên hỏi trước, đừng khai thiếu người ở.
Chuẩn bị hồ sơ khi chưa có tín dụng và bảng lương Mỹ
Đến buổi xem nhà với một bộ hồ sơ in sẵn giúp bạn nổi bật hơn những người nộp khác, nhất là ở thị trường có nhiều người tranh một căn. Bộ hồ sơ nên có:
- Giấy tờ tùy thân: hộ chiếu, thẻ xanh hoặc visa, số an sinh xã hội nếu đã có. Người chưa có SSN có thể hỏi xem chủ nhà có chấp nhận hồ sơ không có số này hay không; nhiều công ty có quy trình riêng.
- Thư mời làm việc ghi lương và ngày bắt đầu, hoặc vài bảng lương đầu tiên.
- Sao kê ngân hàng ở Mỹ cho thấy số dư tiết kiệm; nếu tiền còn ở Việt Nam, chuyển một phần sang tài khoản Mỹ trước để chủ nhà dễ kiểm.
- Thư giới thiệu của chủ nhà cũ hoặc chủ lao động cũ, đã dịch.
- Thông tin người cùng ký hoặc người bảo lãnh (co-signer, guarantor) nếu có: thường là người thân có thu nhập ổn định ở Mỹ, phải chịu trách nhiệm trả tiền thuê nếu bạn không trả.
- Một thư ngắn tự giới thiệu: gia đình gồm ai, làm gì, vì sao chưa có lịch sử tín dụng, định ở bao lâu. Chủ cá nhân đọc thư này nhiều hơn bạn nghĩ.
Một số chủ nhà cho phép trả trước vài tháng tiền thuê để bù cho việc chưa có tín dụng; một số bang lại giới hạn khoản trả trước và khoản cọc. Đừng tự đề nghị trả cả năm bằng tiền mặt khi chưa xem nhà và chưa ký hợp đồng; đó cũng là kiểu yêu cầu kẻ lừa đảo hay dùng. Ngoài ra có các dịch vụ bảo lãnh thuê nhà thu phí, bạn có thể hỏi chủ nhà xem họ có chấp nhận hay không.
Đọc hợp đồng thuê: các điều khoản người Việt hay ký mà không đọc
Hợp đồng thuê (lease) ở Mỹ thường dài vài trang tới vài chục trang, bằng tiếng Anh pháp lý. Đừng ký ngay tại chỗ nếu chưa hiểu; xin bản mang về đọc hoặc nhờ người thạo tiếng Anh đọc cùng. Những điều khoản cần tìm cho bằng được:
Thời hạn và gia hạn. Hợp đồng mười hai tháng là phổ biến. Đọc kỹ hết hạn thì tự chuyển sang thuê theo tháng hay tự gia hạn, phải báo trước bao nhiêu ngày nếu không ở tiếp. Phá hợp đồng sớm. Bạn trả bao nhiêu nếu phải chuyển đi trước hạn, ví dụ vì đổi việc sang bang khác; một số hợp đồng có phí phá hợp đồng cố định. Tiền thuê và phí trễ hạn. Ngày đến hạn, số ngày ân hạn, cách tính phí trễ. Tiện ích. Điện, gas, nước, rác, internet ai trả; có căn tính nước theo đầu người.
Sửa chữa và ra vào nhà. Ai sửa gì, báo hư hỏng bằng cách nào, chủ được vào nhà khi nào và báo trước bao lâu. Vật nuôi, khách ở lại, cho thuê lại. Nhiều hợp đồng cấm cho người khác ở quá một số ngày hoặc cho thuê lại; vi phạm có thể bị chấm dứt hợp đồng. Bảo hiểm người thuê. Nhiều nơi bắt mua renter insurance; phí thường không cao và che đồ đạc của bạn cùng trách nhiệm nếu bạn gây thiệt hại cho căn hộ khác. Bảo hiểm của chủ nhà không che đồ của bạn.
Tiền cọc: nộp, kiểm nhà khi nhận và lấy lại khi trả nhà
Tiền cọc (security deposit) là khoản dễ mất nhất nếu không có bằng chứng. Mức cọc tối đa, thời hạn chủ phải trả lại và những khoản được trừ do luật từng bang quy định; hãy tìm trang hướng dẫn người thuê nhà của văn phòng tổng chưởng lý hoặc cơ quan nhà ở của bang. Quy trình tự bảo vệ:
- Chỉ nộp cọc sau khi đã xem nhà tận nơi, đã gặp người có quyền cho thuê và đã có hợp đồng; trả qua phương thức để lại dấu vết như séc, chuyển khoản, cổng thanh toán của công ty quản lý.
- Ngày nhận nhà, đi từng phòng cùng người quản lý, điền biên bản tình trạng nhà (move-in checklist), ghi mọi vết ố, lỗ đinh, vết nứt, thiết bị hỏng.
- Chụp ảnh và quay video toàn bộ căn hộ, kể cả trong tủ, nhà tắm, sàn dưới thảm có thể nhìn, lưu có ngày giờ. Gửi email cho chủ nhà kèm danh sách và ảnh để có bằng chứng ngày nhận.
- Trong thời gian ở, báo hư hỏng bằng văn bản (email, cổng của công ty), giữ lại mọi trao đổi.
- Khi trả nhà, báo trước đúng hạn trong hợp đồng, dọn sạch, chụp ảnh và quay video lại, xin kiểm nhà cùng người quản lý nếu được, để lại địa chỉ mới bằng văn bản.
- Nếu chủ trừ cọc, họ thường phải gửi bảng kê chi tiết trong thời hạn luật bang quy định. Hao mòn bình thường do sử dụng (thảm cũ đi, sơn phai) thường không được trừ. Nếu tranh chấp, nhiều bang có toà án khiếu kiện nhỏ (small claims) mà người thuê tự nộp đơn không cần luật sư.
Quyền của người thuê nhà mà người mới sang nên biết
Luật Nhà ở Công bằng (Fair Housing Act, 1968) cấm phân biệt đối xử trong cho thuê nhà dựa trên nguồn gốc quốc gia, chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng gia đình có con nhỏ và khuyết tật. Chủ nhà không được từ chối chỉ vì bạn là người Việt, vì bạn nói giọng nước ngoài hay vì bạn có con. Họ được quyền xét thu nhập và tín dụng, miễn áp dụng như nhau cho mọi người. Nếu bị phân biệt, bạn có thể khiếu nại tới Bộ Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) hoặc cơ quan nhà ở công bằng của bang.
Hầu hết các bang buộc chủ nhà giữ căn hộ ở mức ở được: có nước nóng, sưởi, điện, không dột, không có côn trùng tràn lan, khoá cửa hoạt động. Khi chủ không sửa, luật nhiều nơi cho người thuê những cách xử lý nhất định, nhưng thủ tục rất cụ thể; tự ý giữ tiền thuê mà không theo đúng thủ tục có thể khiến bạn bị kiện đuổi nhà.
Chủ nhà không được tự ý thay khoá, cắt điện nước hay dọn đồ của bạn ra ngoài để ép bạn đi. Đuổi nhà phải qua toà; nếu nhận giấy của toà, đừng bỏ qua, vì không trình diện thường dẫn tới thua mặc định. Nhiều thành phố có trung tâm trợ giúp pháp lý miễn phí cho người thuê có thu nhập thấp.
Lừa đảo cho thuê nhà nhắm vào người mới đến
Tin đăng giá rẻ bất thường, chủ “đang ở nước ngoài”. Kẻ gian chép ảnh của căn nhà thật đang rao bán hoặc cho thuê, đăng giá thấp hơn thị trường, nói không thể dẫn xem nhà và đề nghị gửi chìa khoá sau khi bạn chuyển tiền cọc.
Đòi chuyển tiền qua kênh khó truy hồi. Yêu cầu chuyển tiền qua dịch vụ chuyển tiền nhanh, thẻ quà tặng, tiền mã hoá hoặc chuyển khoản tức thời trước khi xem nhà là dấu hiệu rõ nhất. Chủ nhà thật hiếm khi đòi như vậy.
Thúc ép quyết định. “Có ba người khác đang muốn thuê, chuyển cọc trong một giờ để giữ chỗ.” Áp lực thời gian là công cụ lừa quen thuộc.
Người cho thuê không phải chủ. Có trường hợp người thuê cũ hoặc người ngoài cho thuê lại căn không thuộc quyền của họ. Bạn có thể tra chủ sở hữu trên hồ sơ thuế tài sản công khai của hạt, đối chiếu tên với người ký hợp đồng.
Nhà cho thuê trong cộng đồng, chỉ nói miệng. Thuê phòng của người quen trong cộng đồng không có giấy tờ có thể rẻ, nhưng khi có tranh chấp bạn gần như không có bằng chứng. Ít nhất hãy có một hợp đồng ngắn ghi giá, cọc, thời hạn và biên nhận mỗi lần trả tiền.
Câu hỏi thường gặp
Chưa có số an sinh xã hội thì có thuê được nhà không?
Được, nhưng ít lựa chọn hơn. Một số công ty chấp nhận hộ chiếu, thẻ xanh và chứng minh thu nhập thay cho SSN, có thể kèm cọc cao hơn hoặc người bảo lãnh. Chủ nhà cá nhân thường linh hoạt hơn. Hãy hỏi thẳng chính sách trước khi trả phí nộp hồ sơ.
Phí nộp hồ sơ thuê nhà có được hoàn lại không?
Thường không, kể cả khi bị từ chối, vì đó là phí kiểm tín dụng và lý lịch. Một số bang và thành phố giới hạn mức phí này hoặc buộc chủ nhà dùng đúng vào việc kiểm. Vì vậy chỉ nộp hồ sơ khi đã hỏi rõ điều kiện duyệt.
Thuê căn hộ của công ty quản lý hay nhà của chủ cá nhân thì tốt hơn?
Công ty quản lý có quy trình rõ, sửa chữa nhanh, nhưng xét hồ sơ cứng theo điểm tín dụng và thu nhập. Chủ cá nhân linh hoạt hơn với người mới sang, nhưng chất lượng quản lý tuỳ người. Người chưa có tín dụng thường dễ được chủ cá nhân nhận hơn.
Ở ghép với gia đình người thân có ảnh hưởng gì không?
Không có vấn đề pháp lý nếu hợp đồng của người thân cho phép thêm người ở và số người không vượt giới hạn địa phương. Nên có thoả thuận rõ về tiền chia, thời gian ở và giữ địa chỉ nhận thư của USCIS, ngân hàng, vì giấy tờ quan trọng sẽ gửi về đó.
Tiền thuê đúng hạn có giúp xây điểm tín dụng không?
Có thể, nếu tiền thuê được báo cho các cơ quan tín dụng. Một số công ty quản lý tự báo, một số dịch vụ cho phép người thuê đăng ký báo. Hỏi chủ nhà trước; đây là cách xây tín dụng ít tốn kém cho người mới sang.
Có nên thuê nhà từ Việt Nam trước khi bay sang không?
Chỉ nên khi có người thân ở Mỹ đi xem tận nơi và gặp chủ nhà. Ký thuê từ xa chỉ qua ảnh và cuộc gọi là kịch bản lừa đảo thường gặp nhất. An toàn hơn là ở tạm vài tuần, rồi tự đi xem.