Mua được căn nhà đầu tiên ở Mỹ, nhiều gia đình người Việt sớm nhận ra nhà ở đây cần sửa liên tục: mái dột sau mùa mưa, máy nước nóng hết tuổi, máy lạnh hỏng giữa mùa hè, bếp cũ muốn làm lại. Chi phí nhân công ở Mỹ cao, nên chọn thợ đúng hay sai có thể chênh nhau cả chục nghìn đô, chưa kể chuyện công trình làm ẩu phải đập ra làm lại hay thợ cầm cọc rồi biến mất.
Bài này giúp bạn biết khi nào cần thợ có giấy phép, khi nào phải xin phép thành phố, đọc báo giá và hợp đồng ra sao, trả cọc thế nào cho an toàn, và những kịch bản lừa đảo hay gặp. Trường hợp đã bị thợ làm hỏng và muốn đòi lại tiền qua toà khiếu nại nhỏ đã có bài riêng trên site; bài này tập trung vào việc phòng trước.
Thợ có giấy phép, thợ phụ việc vặt và vì sao phân biệt quan trọng
Phần lớn các bang ở Mỹ yêu cầu người nhận làm công trình sửa chữa, cải tạo nhà vượt một mức giá trị nhất định phải có giấy phép nhà thầu của bang hoặc của thành phố, quận. Riêng các nghề như điện, ống nước, ga, máy lạnh sưởi thường có giấy phép nghề riêng, kể cả khi việc nhỏ. Ngưỡng giá trị và loại việc bắt buộc giấy phép khác nhau giữa các bang, có bang chặt, có bang để địa phương tự quy định.
Thợ phụ việc vặt, thường gọi là handyman, được làm những việc nhỏ dưới ngưỡng đó như thay vòi nước, sơn một phòng, sửa cửa, lắp kệ. Vấn đề phát sinh khi thợ việc vặt nhận làm việc lớn, chia nhỏ hoá đơn để lách ngưỡng, hoặc đụng tới điện, ga. Nếu có chuyện, bạn khó đòi bồi thường, bảo hiểm nhà có thể từ chối trả, và việc làm không đúng chuẩn có thể bị phát hiện khi bán nhà.
Cách kiểm đơn giản: hỏi số giấy phép rồi tự tra trên trang của cơ quan cấp phép nhà thầu của bang. Xem giấy phép còn hiệu lực không, đúng loại việc không, có bị kỷ luật, có khiếu nại không. Hỏi thêm giấy chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm và bảo hiểm tai nạn lao động cho thợ; nếu thợ không có bảo hiểm tai nạn mà bị ngã từ mái nhà bạn, trách nhiệm có thể đổ về phía chủ nhà.
Lấy báo giá: so cho đúng chứ không chỉ so giá thấp nhất
Xin ít nhất ba báo giá cho việc lớn. Với mái nhà, bếp, phòng tắm, máy lạnh trung tâm, ba báo giá giúp bạn thấy mặt bằng giá và cách mỗi thợ nhìn vấn đề. Đôi khi một thợ phát hiện vấn đề mà hai thợ kia bỏ qua, như gỗ mục dưới mái hay đường điện cũ không đủ tải.
Bắt báo giá ghi chi tiết. Báo giá tốt ghi rõ phạm vi việc, vật liệu cụ thể kèm thương hiệu và mẫu, ai lo giấy phép, ai dọn rác, thời gian, cách xử lý khi phát sinh. Báo giá một dòng "làm lại bếp" với một con số là báo giá không so sánh được.
Giá rẻ bất thường là tín hiệu. Báo giá thấp hơn hẳn những nơi khác thường có lý do: vật liệu rẻ hơn, bỏ bớt bước, không xin giấy phép, không có bảo hiểm, hoặc định tính thêm thật nhiều "phát sinh" sau khi đã đập tường. Hỏi thẳng vì sao giá thấp.
Hỏi về bảo hành. Bảo hành công thợ bao lâu, bảo hành vật liệu của nhà sản xuất ra sao, ai chịu nếu dột lại sau một năm. Ghi vào hợp đồng.
Thợ nói tiếng Việt không đồng nghĩa với được giảm rủi ro. Làm với thợ đồng hương giúp trao đổi dễ, nhiều thợ người Việt có giấy phép và làm rất kỹ. Nhưng quy trình kiểm vẫn như với bất kỳ ai: giấy phép, bảo hiểm, hợp đồng bằng văn bản. Rắc rối hay xảy ra nhất chính là khi hai bên tin nhau rồi bỏ qua giấy tờ.
Giấy phép xây dựng của thành phố: khi nào cần và vì sao đừng bỏ qua
Nhiều việc sửa nhà cần xin giấy phép của phòng xây dựng thành phố hoặc quận: thay mái, đổi kết cấu, đập tường chịu lực, thêm phòng, thay hoặc thêm đường điện, đường ống, thay máy nước nóng, máy lạnh sưởi, làm hàng rào cao, làm sàn gỗ ngoài trời. Sơn, thay sàn, thay tủ bếp cùng vị trí thường không cần. Danh mục cụ thể khác nhau theo địa phương, hỏi phòng xây dựng hoặc xem trang của thành phố.
Giấy phép đi kèm thanh tra: thanh tra viên đến kiểm ở các giai đoạn, như trước khi đóng tường để xem dây điện, ống nước. Người ngoài nghề hay nghĩ đó là thủ tục phiền, nhưng thanh tra là lớp bảo vệ bạn khỏi việc làm sai chuẩn mà bạn không nhìn thấy được. Thợ có giấy phép thường tự đứng ra xin giấy phép công trình; nếu thợ bảo bạn tự xin dưới tên chủ nhà, bạn sẽ chịu trách nhiệm như người làm.
Bỏ qua giấy phép có thể không sao trong vài năm, rồi thành vấn đề khi bạn bán nhà, khi người mua thuê người kiểm định, khi bảo hiểm điều tra một vụ cháy, hoặc khi hàng xóm báo thành phố. Thành phố có thể bắt mở tường cho kiểm, phạt, hoặc buộc làm lại. Với những việc liên quan tới điện, ga, kết cấu, rủi ro an toàn là thật chứ không chỉ là giấy tờ.
Tiền cọc và lịch trả tiền: cách giữ thế chủ động
Tiền là chỗ chủ nhà dễ mất nhất. Một số bang giới hạn tiền cọc trước cho hợp đồng sửa nhà ở mức thấp; California là ví dụ hay được nhắc, theo luật hiện hành tiền cọc cho sửa nhà không được vượt mức nhỏ hơn giữa 10% giá trị hợp đồng và 1.000 đô. Bang khác không giới hạn nhưng nguyên tắc vẫn vậy: trả theo tiến độ, không trả trước phần việc chưa làm. Kiểm luật bang bạn trước khi ký.
| Giai đoạn | Nên trả | Giữ lại gì |
|---|---|---|
| Ký hợp đồng | Cọc nhỏ theo luật bang | Bản hợp đồng có chữ ký hai bên, số giấy phép thợ |
| Vật liệu về tới nhà | Phần tương ứng vật liệu đã giao | Hóa đơn vật liệu, đối chiếu đúng mẫu đã chọn |
| Xong từng giai đoạn, qua thanh tra | Phần tương ứng việc đã làm | Biên bản thanh tra đạt, ảnh trước khi đóng tường |
| Hoàn thành | Phần còn lại sau khi nghiệm thu | Danh sách việc phải sửa, giấy giải trừ quyền siết của thợ phụ và nhà cung cấp |
Ở Mỹ, thợ phụ và nhà cung cấp vật liệu không được nhà thầu chính trả tiền có thể đăng ký quyền siết lên chính căn nhà của bạn, kể cả khi bạn đã trả đủ cho nhà thầu chính. Đó là lý do nên xin giấy giải trừ quyền siết từ các bên này khi trả tiền, và tránh trả toàn bộ bằng tiền mặt không có biên nhận. Thanh toán bằng séc hoặc chuyển khoản để có dấu vết.
Kịch bản lừa đảo hay gặp và cách phòng
Sau bão, mưa đá, cháy rừng hay lũ, nhiều nhóm từ nơi khác kéo đến gõ cửa từng nhà. Ngoài ra còn những chiêu quanh năm nhắm vào người lớn tuổi và người mới sang chưa rành thủ tục. Các dấu hiệu nên dè chừng:
- Gõ cửa nói "vừa làm nhà hàng xóm, còn dư vật liệu nên làm rẻ cho bạn", đòi quyết ngay trong ngày.
- Đòi trả phần lớn hoặc toàn bộ tiền trước, chỉ nhận tiền mặt, không đưa hợp đồng.
- Leo lên mái "kiểm tra miễn phí" rồi đưa ảnh hư hại mà bạn không chắc có phải mái nhà mình.
- Hứa "lo hết với bảo hiểm", xin bạn ký giấy giao quyền nhận tiền bảo hiểm cho họ.
- Không có địa chỉ cố định, xe không có tên công ty, số giấy phép không tra được hoặc thuộc người khác.
- Ép xin giấy phép công trình dưới tên chủ nhà để "đỡ tốn thời gian".
Với các giao dịch ký tại nhà, luật liên bang cho người mua quyền huỷ trong ba ngày làm việc đối với nhiều loại hợp đồng bán hàng tận nhà, và nhiều bang có quy định riêng cho hợp đồng sửa nhà sau thiên tai. Khi nghi ngờ, đừng ký ngay; gọi công ty bảo hiểm nhà của bạn trước, tra giấy phép thợ, và hỏi người thân rành việc.
Tình huống giả định: làm lại mái nhà sau mùa mưa
Gia đình chị Ngọc ở ngoại ô Houston thấy trần phòng ngủ có vệt nước sau một trận mưa lớn. Một nhóm thợ gõ cửa ngay hôm sau, nói mái hỏng nặng, báo giá trọn gói kèm hứa lo bảo hiểm, xin cọc một nửa. Chị không ký ngay mà gọi công ty bảo hiểm nhà mở hồ sơ, rồi mời ba thợ có giấy phép ở địa phương đến xem.
Hai thợ cho rằng chỉ cần thay một phần mái và tấm chắn nước quanh ống khói, một thợ đề nghị thay toàn bộ vì mái đã gần hết tuổi. Chuyên viên giám định của bảo hiểm đến xem và xác định phần nào do gió bão, phần nào do hao mòn tự nhiên không được trả. Chị chọn thay toàn bộ vì mái đã cũ, nhận phần bảo hiểm trả cho hư hại do bão, tự trả phần còn lại, ký hợp đồng có lịch trả tiền theo giai đoạn, thợ đứng tên xin giấy phép.
Kết quả chi phí không rẻ hơn lời chào ban đầu là bao, nhưng chị có giấy phép, có thanh tra, có bảo hành, có hồ sơ để sau này bán nhà. Điều đáng giá nhất là chị giữ thế chủ động: người quyết định phạm vi việc, nhà thầu và lịch trả tiền là chị, không phải nhóm người gõ cửa đầu tiên.
Trong lúc thi công: những việc chủ nhà nên làm
Chụp ảnh từng giai đoạn. Trước khi thợ đóng tường, lát sàn, đổ bê tông, hãy chụp lại đường điện, ống nước, lớp chống thấm. Sau này cần sửa, cần làm bảo hiểm hay bán nhà, những tấm ảnh đó giá trị hơn mọi lời kể.
Mọi thay đổi phải ghi bằng văn bản. Giữa chừng bạn muốn đổi loại gạch, thêm một ổ điện, dời bồn rửa, hoặc thợ báo phát sinh vì gặp gỗ mục: tất cả nên ghi thành phiếu thay đổi có giá và chữ ký hai bên trước khi làm. Phần lớn tranh chấp sửa nhà ở Mỹ bắt đầu từ những thay đổi miệng.
Có mặt khi thanh tra đến. Nếu được, bạn hoặc người nhà nên có mặt khi thanh tra của thành phố đến kiểm. Hỏi họ kết quả, xin bản biên bản. Nếu không đạt, hỏi rõ phải sửa gì và ai chịu chi phí sửa theo hợp đồng.
Thoả thuận giờ làm và dọn dẹp. Nhiều khu dân cư có quy định giờ được làm ồn, chỗ đặt thùng rác lớn, chỗ đậu xe tải. Báo trước cho hàng xóm khi công trình lớn, và nhắc thợ dọn đinh, mảnh vụn mỗi ngày nếu nhà có trẻ nhỏ.
Nghiệm thu bằng danh sách. Trước lần trả tiền cuối, đi một vòng với thợ, ghi danh sách những chỗ còn phải sửa, như sơn lem, cửa kẹt, ron gạch hở. Trả phần cuối khi danh sách đó đã xong và bạn đã nhận đủ giấy bảo hành, hướng dẫn sử dụng thiết bị.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết thợ có giấy phép thật?
Hỏi số giấy phép, rồi tự tra trên trang của cơ quan cấp phép nhà thầu của bang hoặc thành phố. Đối chiếu tên người, tên công ty, loại việc được phép làm, hạn hiệu lực và lịch sử khiếu nại. Đừng chỉ nhìn ảnh chụp giấy phép thợ gửi qua điện thoại.
Thay máy nước nóng có cần giấy phép không?
Ở nhiều thành phố thì có, vì liên quan tới ga hoặc điện, ống thoát khí và van an toàn. Thợ ống nước có giấy phép thường lo giấy phép này. Quy định khác nhau theo địa phương, hỏi phòng xây dựng của thành phố nơi bạn ở.
Nên trả cọc bao nhiêu khi sửa nhà?
Càng ít càng tốt và theo luật bang. Một số bang giới hạn tiền cọc ở mức thấp cho hợp đồng sửa nhà. Phần còn lại trả theo tiến độ việc đã làm và đã qua thanh tra, giữ lại một phần tới khi nghiệm thu xong và có giấy giải trừ quyền siết.
Thợ phụ đòi tiền dù đã trả đủ cho nhà thầu chính thì sao?
Ở Mỹ, thợ phụ và nhà cung cấp chưa được trả có thể đăng ký quyền siết lên căn nhà. Để phòng, hãy xin giấy giải trừ quyền siết của họ mỗi lần trả tiền. Nếu đã bị đăng ký, nên hỏi luật sư về bất động sản ở bang bạn.
Bảo hiểm nhà có trả tiền sửa mái không?
Thường trả cho hư hại đột ngột do sự cố được bảo hiểm như gió bão, mưa đá, cây đổ, theo điều khoản và mức khấu trừ của hợp đồng. Hư hại do mái cũ, hao mòn, bảo trì kém thường không được trả. Gọi công ty bảo hiểm trước khi ký với thợ.