Thuê nhà ở Canada do luật của từng tỉnh điều chỉnh, nên câu trả lời cho "chủ nhà được lấy bao nhiêu tiền cọc", "được tăng giá bao nhiêu", "báo trước bao lâu" khác nhau giữa Ontario, British Columbia, Quebec hay Alberta. Người mới đến thường gặp cùng một vướng mắc: chưa có lịch sử tín dụng, chưa có việc làm ở Canada, nên khó cạnh tranh với người thuê khác.
Cách vượt qua là chuẩn bị một bộ hồ sơ thuê nhà thay thế cho điểm tín dụng, biết rõ tỉnh mình cho phép chủ nhà đòi gì, và đọc kỹ hợp đồng trước khi chuyển tiền. Phần lớn tranh chấp và lừa đảo xảy ra ở đúng khoảng giữa lúc xem nhà và lúc ký.
Bài này đi qua các khâu đó. Các con số về tiền cọc nêu dưới đây là quy định đã ổn định nhiều năm; mức tăng giá thuê tối đa hằng năm và thủ tục giải quyết tranh chấp thì bạn tra lại trên trang của cơ quan nhà ở tỉnh mình.
Vì sao thuê nhà là việc khó nhất của tháng đầu
Ở các thành phố lớn như Toronto, Vancouver, và ngày càng nhiều ở Calgary, Ottawa, Halifax, một căn hộ đăng lên có thể nhận nhiều đơn trong vài ngày. Chủ nhà chọn người thuê dựa trên ba tín hiệu: khả năng trả tiền (thu nhập ổn định, thường muốn tiền thuê chiếm khoảng một phần ba thu nhập), lịch sử tín dụng (báo cáo từ Equifax hoặc TransUnion), và thư giới thiệu của chủ nhà cũ. Người vừa landing thường thiếu cả ba.
Khoảng trống đó không lấp bằng cách nói "gia đình có tiền". Nó được lấp bằng giấy tờ cụ thể: sao kê ngân hàng ở Canada cho thấy số dư, thư mời làm việc nếu có, thư xác nhận của chủ nhà ở Việt Nam (bằng tiếng Anh, có thông tin liên lạc), COPR hoặc giấy phép lao động, và một thư ngắn giới thiệu gia đình. Hồ sơ gọn, đọc được trong hai phút, có ích hơn nhiều so với đề nghị trả giá cao hơn.
Nhiều gia đình chọn cách hai bước: thuê ngắn hạn có nội thất một đến ba tháng ở khu vực định ở, trong thời gian đó mở tài khoản, xin SIN, tìm việc, đi xem nhà tận nơi, rồi mới ký hợp đồng dài hạn. Cách này đắt hơn trong ngắn hạn nhưng tránh được việc ký từ xa một căn nhà chưa thấy tận mắt, cũng là kịch bản lừa đảo phổ biến nhất.
Tiền cọc và hợp đồng: Ontario, British Columbia, Quebec khác nhau thế nào
Ba tỉnh có nhiều người Việt nhất có quy định rất khác nhau về tiền chủ nhà được thu trước. Bảng dưới là các điểm đã ổn định; chi tiết và ngoại lệ bạn kiểm trên trang chính thức của tỉnh.
| Điểm | Ontario | British Columbia | Quebec |
|---|---|---|---|
| Tiền chủ nhà được thu trước | Tiền thuê tháng cuối (last month's rent) và tiền cọc chìa khoá hoàn lại; không được thu tiền cọc hư hại | Tiền cọc bảo đảm tối đa nửa tháng tiền thuê, cộng tiền cọc thú nuôi tối đa nửa tháng nếu có | Chủ nhà không được đòi tiền cọc; chỉ được đòi tiền thuê tháng đầu |
| Hợp đồng | Phần lớn hợp đồng nhà ở phải dùng Hợp đồng thuê mẫu của tỉnh (Standard Lease) từ năm 2018 | Hợp đồng bằng văn bản theo mẫu của Văn phòng Nhà thuê (RTB) | Hợp đồng theo mẫu bắt buộc của tỉnh; nhiều hợp đồng kết thúc ngày 30/6 |
| Cơ quan giải quyết tranh chấp | Landlord and Tenant Board (LTB) | Residential Tenancy Branch (RTB) | Tribunal administratif du logement (TAL) |
| Tăng giá thuê | Theo mức trần tỉnh công bố mỗi năm cho phần lớn nhà; nhà ở lần đầu sau 15/11/2018 không bị mức trần | Theo mức trần tỉnh công bố mỗi năm | Không có mức trần cứng; người thuê có quyền từ chối tăng và TAL quyết định nếu hai bên không thoả thuận |
Quebec có tập quán đặc biệt: rất nhiều hợp đồng kết thúc cùng ngày 30 tháng 6, nên ngày 1 tháng 7 là "ngày dọn nhà" của cả tỉnh, xe tải và thợ chuyển nhà kín lịch. Nếu bạn đến Montreal giữa năm, nguồn căn hộ trống có thể ít hơn bạn tưởng. Ở Ontario, nếu chủ nhà đòi tiền cọc hư hại hoặc đòi trả trước nhiều tháng như điều kiện bắt buộc, đó là đòi hỏi luật không cho phép; người thuê có thể tự nguyện đề nghị trả trước để tăng sức cạnh tranh, nhưng nên hiểu rõ quyền của mình trước khi làm vậy.
Từ xem nhà đến ký hợp đồng: trình tự an toàn
Một trình tự giúp bạn vừa nhanh vừa không bị lừa:
- Xem tận nơi hoặc qua video trực tiếp do chính người cho thuê dẫn, không chấp nhận video quay sẵn. Hỏi ai là chủ sở hữu; với căn hộ trong toà nhà, hỏi đơn vị quản lý toà nhà.
- Đối chiếu chủ sở hữu khi có thể: tra hồ sơ đăng ký đất của tỉnh (có phí nhỏ) hoặc yêu cầu xem hoá đơn thuế nhà, hoá đơn điện nước đứng tên người cho thuê.
- Nộp hồ sơ thuê gồm thư giới thiệu, giấy tờ thu nhập hoặc số dư, giấy tờ tư cách cư trú. Chỉ cung cấp số SIN khi thật cần — luật không bắt bạn đưa SIN cho chủ nhà để kiểm tín dụng.
- Đọc hợp đồng mẫu của tỉnh, chú ý ngày bắt đầu, tiền thuê gồm những gì (sưởi, nước, điện, chỗ đậu xe), ai lo tuyết và cỏ với nhà riêng, điều khoản thú nuôi và hút thuốc.
- Chỉ chuyển tiền sau khi ký và có biên nhận; ưu tiên chuyển khoản trong hệ thống ngân hàng Canada thay vì tiền mặt hay tiền mã hoá.
- Làm biên bản tình trạng nhà khi nhận chìa khoá: chụp ảnh có ngày giờ từng phòng, ghi các vết hư hỏng sẵn có. BC yêu cầu biên bản kiểm tra khi vào và khi ra; ở các tỉnh khác vẫn nên làm.
- Mua bảo hiểm người thuê nhà (tenant insurance) trước ngày dọn vào; nhiều chủ nhà đòi giấy xác nhận.
Lừa đảo cho thuê nhà: những kịch bản người mới đến hay gặp
Chủ nhà "đang ở nước ngoài". Người đăng tin nói đang công tác, sẽ gửi chìa khoá qua bưu điện sau khi nhận tiền cọc. Ảnh căn nhà thường lấy từ tin bán nhà hoặc tin cho thuê khác. Người thật cho thuê nhà sẽ tìm cách cho bạn xem nhà.
Giá rẻ bất thường, nhận ngay không cần giấy tờ. Ở thị trường đông người thuê, một căn rẻ hơn hẳn mặt bằng khu vực mà lại không hỏi gì về bạn là dấu hiệu đáng ngờ. Chủ nhà thật luôn muốn biết ai sẽ ở nhà mình.
Đòi tiền giữ chỗ trước khi xem. Lời hứa "chuyển trước một tháng để giữ, nhiều người hỏi lắm" là kịch bản quen thuộc. Tiền đã chuyển qua kênh quốc tế, thẻ quà tặng hoặc tiền mã hoá gần như không đòi lại được.
Người thuê trước cho thuê lại cả căn. Thuê lại (sublet) có thể hợp pháp nếu có đồng ý của chủ nhà theo luật tỉnh, nhưng bạn cần thấy hợp đồng gốc và văn bản đồng ý. Không có, bạn có thể bị buộc dọn ra mà không lấy lại được tiền.
Nhóm thuê chung trên mạng xã hội. Nhóm người Việt cho thuê phòng là nguồn hữu ích, nhưng phòng trong nhà riêng có thể nằm ngoài một phần luật thuê nhà tỉnh nếu bạn dùng chung bếp, nhà tắm với chủ nhà. Hỏi rõ điều kiện ở, báo trước khi dọn ra, và ghi lại thoả thuận bằng văn bản.
Chọn khu để thuê: trường của con, đường đi làm và mùa đông
Ở Canada, con học trường công nào thường được quyết định bởi địa chỉ nhà: mỗi trường có vùng tuyển sinh, và học khu xác định trường của con theo nơi bạn sống. Vì vậy, chọn căn hộ cũng là chọn trường. Trước khi ký, tra công cụ tìm trường theo địa chỉ trên trang của học khu, và hỏi trường còn nhận học sinh không, vì một số trường đông có thể chuyển học sinh mới sang trường gần đó.
Thứ hai là đường đi làm trong mùa đông. Một quãng đường 20 phút lái xe tháng 8 có thể thành gần một tiếng giữa bão tuyết, và chờ xe buýt ở trạm ngoài trời ở âm hai mươi độ là chuyện khác hẳn ngày hè. Gia đình chưa có xe nên ưu tiên khu gần tuyến tàu điện ngầm, tàu nhẹ hoặc tuyến xe buýt chính, gần chợ và cửa hàng tạp hoá có thể đi bộ tới.
Thứ ba là cộng đồng. Ở gần khu có đông người Việt giúp những tháng đầu dễ thở hơn: chợ Á, nhà hàng, người có thể hỏi han, tổ chức hỗ trợ người mới đến có nhân viên nói tiếng Việt. Nhưng cũng có gia đình chủ động ở xa một chút để con và cha mẹ buộc phải dùng tiếng Anh hoặc tiếng Pháp mỗi ngày. Không có lựa chọn đúng cho mọi nhà; điều quan trọng là quyết định có chủ đích, không chỉ vì một căn rẻ hơn vài trăm đô.
Cuối cùng, thuê ngắn hạn ba tháng đầu cho phép bạn sống thử một khu trước khi cam kết một năm. Thời gian đó đủ để biết con có thích trường không, đường đi làm thật sự mất bao lâu, và khu phố ban đêm có thoải mái không.
Sống trong căn nhà thuê: sửa chữa, sưởi ấm, ra vào và tăng giá
Ở mọi tỉnh, chủ nhà có nghĩa vụ giữ nhà ở trong tình trạng ở được và sửa chữa hư hỏng không do người thuê gây ra. Hệ thống sưởi là điểm quan trọng nhất của khí hậu Canada: nhiều thành phố có quy định nhiệt độ tối thiểu chủ nhà phải bảo đảm trong mùa lạnh. Khi có hư hỏng, báo bằng văn bản (email, tin nhắn có ngày giờ), giữ bản sao, và cho chủ nhà khoảng thời gian hợp lý để sửa. Tự ý trừ tiền thuê để bù sửa chữa thường không được phép và có thể khiến chính bạn bị kiện vì nợ tiền thuê.
Chủ nhà muốn vào nhà phải báo trước theo thời hạn luật tỉnh quy định (thường tính bằng giờ, kèm lý do và khung giờ), trừ trường hợp khẩn cấp. Thay khoá không báo cho người thuê, cắt điện nước để ép dọn đi là hành vi bị cấm.
Tăng giá thuê cũng có quy tắc: báo trước bằng văn bản theo mẫu của tỉnh, thường ít nhất vài tháng, và không quá một lần mỗi 12 tháng. Mức trần được tỉnh công bố mỗi năm ở Ontario và BC. Nếu hợp đồng của bạn hết hạn cố định, ở phần lớn tỉnh hợp đồng tự chuyển sang thuê theo tháng; chủ nhà không thể chỉ vì hết hạn mà đuổi người thuê. Lý do chấm dứt hợp lệ như chủ nhà hoặc người thân dọn về ở có thủ tục và thường có bồi thường theo luật tỉnh.
Bảo hiểm người thuê, tiện ích và những khoản ít ai tính
Bảo hiểm người thuê nhà bảo vệ đồ đạc của bạn và trách nhiệm dân sự nếu bạn gây thiệt hại cho căn hộ khác, ví dụ máy giặt rò nước xuống tầng dưới. Bảo hiểm của chủ nhà chỉ bảo hiểm toà nhà, không bảo hiểm đồ của bạn. Phí thường thấp so với rủi ro, nhưng mức cụ thể tuỳ khu vực và giá trị đồ, nên hỏi nhiều công ty.
Khi so sánh hai căn hộ, đừng chỉ nhìn tiền thuê. Hỏi rõ: tiền thuê đã gồm sưởi, nước nóng, điện chưa; mạng internet tự đăng ký; chỗ đậu xe và kho có tính thêm không; máy giặt trong căn hay dùng chung có tính tiền mỗi lần. Ở nhà riêng hay căn tầng hầm, hóa đơn sưởi mùa đông có thể chênh nhiều giữa các tháng. Một bảng so sánh đơn giản với các cột tiền thuê, tiện ích, đi lại, khoảng cách tới trường của con giúp quyết định nhanh và ít cảm tính hơn.
Căn tầng hầm (basement) là lựa chọn phổ biến của gia đình mới đến vì rẻ hơn. Hỏi xem căn đó có phải là căn hộ phụ hợp pháp theo quy định của thành phố không, có lối thoát hiểm, cửa sổ đủ kích thước, báo khói và báo khí CO hoạt động. Căn không hợp pháp không làm bạn phạm luật với tư cách người thuê, nhưng rủi ro an toàn là thật.
Câu hỏi thường gặp
Chưa có việc làm ở Canada có thuê được nhà không?
Có, nhưng cần hồ sơ thay thế: số dư ngân hàng ở Canada, giấy tờ tư cách cư trú, thư xác nhận của chủ nhà cũ ở Việt Nam, và nếu có thì thư mời làm việc. Một số chủ nhà chấp nhận người bảo lãnh là người thân có thu nhập ở Canada.
Chủ nhà đòi số SIN để kiểm tín dụng thì có phải đưa không?
Không bắt buộc. Cơ quan bảo vệ quyền riêng tư của Canada khuyến cáo không dùng SIN cho mục đích ngoài thuế và phúc lợi. Bạn có thể đồng ý cho kiểm tín dụng bằng họ tên, ngày sinh, địa chỉ, hoặc tự lấy báo cáo tín dụng của mình để đưa.
Hợp đồng một năm, muốn dọn đi sớm thì làm sao?
Tuỳ tỉnh. Thường bạn vẫn có nghĩa vụ trả tiền đến hết hạn, nhưng có thể thoả thuận với chủ nhà, hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho người khác với sự đồng ý của chủ nhà theo luật tỉnh. Kiểm thủ tục trên trang cơ quan thuê nhà tỉnh trước khi báo.
Thuê một phòng trong nhà người Việt có được luật bảo vệ không?
Nếu bạn dùng chung bếp hoặc nhà tắm với chính chủ nhà, ở nhiều tỉnh quan hệ này nằm ngoài luật thuê nhà thông thường. Khi tranh chấp, bạn không đưa được lên cơ quan thuê nhà tỉnh. Nên có thoả thuận viết rõ tiền, thời gian báo trước và tiền cọc.
Có nên thuê nhà trước khi sang qua mạng không?
Chỉ nên đặt chỗ ở ngắn hạn qua kênh có cơ chế bảo vệ người đặt. Hợp đồng dài hạn nên ký sau khi xem tận nơi hoặc có người thân tin cậy xem thay. Chuyển tiền cọc cho căn chưa thấy là rủi ro lớn nhất trong cả quá trình.
Chủ nhà không trả lại tiền cọc khi dọn ra thì làm gì?
Gửi yêu cầu bằng văn bản kèm biên bản tình trạng nhà lúc vào và lúc ra. Nếu không giải quyết được, nộp đơn lên cơ quan giải quyết tranh chấp nhà thuê của tỉnh trong thời hạn quy định. Ảnh chụp có ngày giờ là bằng chứng quan trọng nhất.