Người nước ngoài ở Thái Lan không được sở hữu đất, nhưng được sở hữu căn hộ chung cư (condominium) đứng tên mình, với điều kiện tổng diện tích các căn do người nước ngoài sở hữu trong một toà nhà không vượt quá 49% tổng diện tích căn hộ của toà đó. Tiền mua phải được chuyển từ nước ngoài vào Thái Lan bằng ngoại tệ qua ngân hàng, có chứng từ để Cục Đất đai đăng ký quyền sở hữu cho người nước ngoài.
Hai điều trên là khung pháp lý theo Luật Chung cư của Thái Lan, đã ổn định nhiều năm. Phần còn lại là chi tiết: kiểm còn hạn mức nước ngoài hay không, chuyển tiền thế nào cho đúng, tính các khoản thuế phí khi sang tên, đọc hợp đồng mua căn hộ đang xây, và hiểu rằng mua condo không tự động cho bạn thị thực ở Thái Lan. Bài này dành cho người Việt đang tính mua căn hộ ở Bangkok, Pattaya, Phuket hay Chiang Mai để ở, cho thuê hoặc chuẩn bị cho những năm sống ở Thái.
Hạn mức 49%: kiểm thế nào trước khi đặt cọc
Hạn mức nước ngoài (foreign quota) tính trên toàn bộ diện tích căn hộ của một toà chung cư đã đăng ký pháp nhân chung cư, không tính theo số căn. Khi tổng diện tích người nước ngoài sở hữu đã chạm 49%, căn mới chỉ được bán cho người Thái hoặc pháp nhân Thái đủ điều kiện, và người nước ngoài chỉ có thể mua lại căn từ một người nước ngoài khác đang giữ hạn mức.
Ở những khu đông khách nước ngoài, hạn mức thường hết sớm. Một số người bán đưa ra lời đề nghị "mua theo diện người Thái" bằng cách đứng tên công ty có người Thái góp vốn danh nghĩa, hoặc thuê dài hạn kèm hứa sau này chuyển nhượng. Cách thứ nhất có thể vi phạm Luật Kinh doanh của người nước ngoài về cổ đông đứng tên hộ; cách thứ hai cho bạn quyền thuê, không phải quyền sở hữu. Nếu toà nhà đã hết hạn mức, lựa chọn đúng là tìm toà khác.
Cách kiểm: yêu cầu văn bản xác nhận còn hạn mức từ ban quản lý pháp nhân chung cư (juristic person) của toà nhà, hoặc với dự án đang xây thì từ chủ đầu tư, và ghi vào hợp đồng điều khoản hoàn tiền đặt cọc nếu tại thời điểm sang tên Cục Đất đai không thể đăng ký bạn là chủ sở hữu nước ngoài. Luật sư độc lập ở Thái có thể kiểm trực tiếp tại văn phòng đất đai địa phương trước khi bạn chuyển khoản lớn.
Chuyển tiền và sang tên: các bước bắt buộc
Khâu chuyển tiền là chỗ người nước ngoài hay vấp nhất, vì sai một bước là Cục Đất đai không đăng ký quyền sở hữu nước ngoài. Trình tự thông thường:
- Ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, ghi rõ giá, tiến độ thanh toán, xác nhận hạn mức nước ngoài, điều kiện hoàn tiền.
- Chuyển tiền từ tài khoản ở nước ngoài vào Thái Lan bằng ngoại tệ, ghi mục đích là mua căn hộ chung cư, ghi đúng mã căn và tên toà nhà. Tiền nên đi từ tài khoản đứng tên chính người mua.
- Xin ngân hàng nhận tiền ở Thái Lan cấp giấy xác nhận giao dịch ngoại tệ (Foreign Exchange Transaction Form hoặc giấy xác nhận tương đương tuỳ giá trị khoản chuyển). Đây là giấy Cục Đất đai đòi khi đăng ký sở hữu nước ngoài.
- Kiểm các khoản phí ban quản lý còn nợ của căn hộ (với căn mua lại) và xin giấy xác nhận không nợ phí từ pháp nhân chung cư.
- Sang tên tại văn phòng Cục Đất đai nơi có toà nhà: hai bên hoặc người được uỷ quyền có mặt, nộp thuế phí, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đứng tên bạn.
- Đăng ký với ban quản lý, chuyển hợp đồng điện nước, nhận chìa khoá và thẻ ra vào.
Phía Việt Nam, khoản chuyển ra nước ngoài để mua bất động sản là vấn đề cần xem kỹ. Theo khung quản lý ngoại hối hiện hành, cá nhân cư trú ở Việt Nam chỉ được chuyển tiền ra nước ngoài cho một số mục đích được liệt kê; mua nhà ở nước ngoài không nằm sẵn trong nhóm mục đích thông thường. Hỏi ngân hàng thương mại và đọc quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước trước khi ký đặt cọc, đừng dùng kênh chuyển tiền không chính thức: vừa vi phạm, vừa không có chứng từ để Cục Đất đai Thái đăng ký cho bạn.
Thuế phí khi sang tên condo ở Thái Lan
Các khoản tính khi chuyển nhượng tại Cục Đất đai, theo khung thường gặp. Mức cụ thể và ưu đãi tạm thời (có giai đoạn chính phủ Thái giảm phí sang tên để kích cầu) cần kiểm ở thời điểm giao dịch:
| Khoản | Mức thường gặp | Ai trả | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Phí sang tên | Khoảng 2% giá thẩm định của Cục Đất đai | Theo thoả thuận, thường chia đôi | Giá thẩm định có thể thấp hơn giá mua |
| Thuế kinh doanh đặc biệt | Khoảng 3,3% khi người bán bán trong vòng 5 năm kể từ khi mua | Người bán, trừ khi thoả thuận khác | Nếu phải nộp thuế này thì không nộp thuế trước bạ |
| Thuế trước bạ | Khoảng 0,5% | Người bán thường trả | Chỉ áp dụng khi không chịu thuế kinh doanh đặc biệt |
| Thuế thu nhập khấu trừ | Tính theo biểu thuế, trên giá thẩm định và số năm nắm giữ | Người bán | Cách tính khác giữa cá nhân và công ty |
| Quỹ dự phòng toà nhà | Thu một lần khi nhận căn mới | Người mua | Dùng cho sửa chữa lớn |
| Phí quản lý chung | Theo mét vuông, đóng định kỳ | Chủ sở hữu | Nợ phí có thể bị hạn chế sử dụng tiện ích |
Với căn mua lại, thoả thuận rõ ai chịu khoản nào và ghi vào hợp đồng; tranh cãi về thuế phí tại bàn sang tên là chuyện thường gặp. Với căn mới từ chủ đầu tư, nhiều dự án quảng cáo "miễn phí sang tên", thực chất là cộng vào giá bán.
Nếu cho thuê, thu nhập cho thuê phải khai thuế ở Thái Lan, và nếu bạn là cư dân thuế Việt Nam thì thu nhập này cũng thuộc diện kê khai ở Việt Nam theo nguyên tắc thu nhập toàn cầu, có xét hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa hai nước. Hỏi người làm thuế có kinh nghiệm cả hai bên.
Muốn có nhà có đất: các cách hợp pháp và giới hạn của chúng
Thuê đất dài hạn. Hợp đồng thuê bất động sản đăng ký tại Cục Đất đai có thời hạn tối đa 30 năm theo Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan. Điều khoản "gia hạn thêm 30 năm" trong hợp đồng là cam kết giữa hai bên, không phải quyền chắc chắn được toà án Thái bảo đảm thi hành với người kế thừa của chủ đất. Đọc kỹ trước khi tin vào cách quảng cáo "thuê 90 năm".
Quyền bề mặt và quyền hưởng dụng. Người nước ngoài có thể sở hữu ngôi nhà xây trên đất thuê qua quyền bề mặt, hoặc được hưởng dụng đất suốt đời qua đăng ký quyền hưởng dụng. Đây là công cụ hợp pháp nhưng phức tạp, cần luật sư soạn và đăng ký đúng.
Đứng tên vợ hoặc chồng là người Thái. Đất đứng tên người phối ngẫu Thái là tài sản của người đó; người nước ngoài thường phải ký cam kết rằng tiền mua là của người Thái. Khi hôn nhân thay đổi, quyền lợi của người nước ngoài rất hạn chế.
Đầu tư lớn để được mua đất ở. Luật Đất đai Thái có điều khoản cho người nước ngoài đầu tư một khoản rất lớn vào loại tài sản được chấp nhận và giữ trong thời gian quy định để được phép mua diện tích đất ở giới hạn, với sự chấp thuận của Bộ trưởng. Thực tế rất ít người dùng; kiểm điều kiện hiện hành nếu quan tâm.
Công ty có cổ đông Thái đứng tên hộ. Cách này từng phổ biến và là vi phạm pháp luật khi cổ đông Thái chỉ đứng tên danh nghĩa. Cơ quan Thái đã nhiều lần rà soát; rủi ro là mất tài sản và bị xử lý.
Mua condo có được visa ở Thái Lan không
Không. Thái Lan không có chương trình cấp thị thực vì mua bất động sản. Sở hữu căn hộ cho bạn nơi ở và một tài sản, không cho bạn quyền cư trú. Người Việt mang hộ chiếu phổ thông được miễn thị thực ngắn hạn khi nhập cảnh Thái Lan theo thoả thuận ASEAN, nhưng ở lâu dài cần một loại thị thực phù hợp: thị thực hưu trí cho người đủ tuổi và đáp ứng điều kiện tài chính, thị thực dài hạn LTR cho nhóm thu nhập hay tài sản cao, chương trình Thailand Privilege trả phí, thị thực làm việc, du học, hoặc thị thực kết hôn.
Trong một số loại thị thực, căn hộ có thể được dùng như một phần chứng minh tài chính hoặc nơi cư trú, nhưng không thay thế điều kiện chính. Ví dụ giả định: một cặp vợ chồng người Việt 52 tuổi mua căn hộ ở Chiang Mai để nghỉ hưu sẽ vẫn phải xin thị thực hưu trí, duy trì khoản tiền gửi hoặc thu nhập theo quy định, báo cáo địa chỉ định kỳ với cơ quan xuất nhập cảnh. Căn hộ chỉ giúp họ có chỗ ở ổn định để khai báo.
Lời quảng cáo "mua căn hộ tặng visa" thường là gói kèm phí Thailand Privilege do chủ đầu tư trả thay, tức là bạn trả trong giá căn hộ. Hãy tách hai thứ ra để so giá thật.
Rủi ro thường gặp và cách tự bảo vệ
Phần lớn tranh chấp của người mua nước ngoài ở Thái Lan rơi vào một số kịch bản quen thuộc:
- Dự án đang xây chậm tiến độ hoặc dừng: thanh toán theo tiến độ xây dựng thực, giữ phần lớn tiền tới khi nhận căn, kiểm năng lực chủ đầu tư qua các dự án đã giao.
- Diện tích thực khác hợp đồng: ghi điều khoản điều chỉnh giá theo diện tích đo khi bàn giao.
- Hết hạn mức nước ngoài lúc sang tên: điều khoản hoàn tiền rõ ràng như đã nói ở trên.
- Cam kết lợi nhuận cho thuê: lợi nhuận "bảo đảm" vài năm đầu thường đã cộng vào giá; khi hết cam kết, giá thuê thực có thể thấp hơn nhiều.
- Khó bán lại: toà nhà nhiều căn cho thuê ngắn ngày, nhiều chủ nước ngoài cùng muốn bán ở một thời điểm, hạn mức nước ngoài đầy khiến người mua lại chỉ có thể là người Thái.
- Đưa tiền về: khi bán, bạn có thể chuyển tiền ra khỏi Thái Lan bằng ngoại tệ nếu có giấy tờ chứng minh tiền đã được đưa vào từ nước ngoài; giữ giấy xác nhận giao dịch ngoại tệ của lần mua.
Chi phí thuê một luật sư Thái độc lập, không do chủ đầu tư hay môi giới giới thiệu, để kiểm hồ sơ pháp lý và hợp đồng thường nhỏ so với giá trị căn hộ, và là khoản đáng chi nhất trong toàn bộ giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Người Việt có được mua nhà đất ở Thái Lan không?
Người nước ngoài, kể cả người Việt, không được sở hữu đất ở Thái Lan theo cách thông thường. Bạn được sở hữu căn hộ chung cư trong hạn mức 49% diện tích sở hữu nước ngoài của toà nhà, hoặc thuê đất dài hạn tối đa 30 năm cho mỗi hợp đồng đăng ký.
Chuyển tiền mua condo bằng tài khoản người thân có được không?
Nên tránh. Cục Đất đai cần giấy xác nhận tiền được chuyển từ nước ngoài vào bằng ngoại tệ cho mục đích mua căn hộ đó; tiền từ tài khoản người khác hoặc đổi tiền trong nước có thể không đủ điều kiện đăng ký sở hữu nước ngoài, và gây khó khi bạn muốn đưa tiền ra sau này.
Mua condo ở Thái có phải nộp thuế tài sản hằng năm không?
Thái Lan có thuế đất và công trình tính hằng năm do chính quyền địa phương thu, mức với nhà ở thường thấp và có ngưỡng miễn cho nhà ở chính của chủ sở hữu theo quy định. Căn hộ cho thuê có thể chịu mức khác. Kiểm với văn phòng địa phương hoặc ban quản lý toà nhà.
Có thể vay ngân hàng Thái để mua condo không?
Người nước ngoài không cư trú rất khó vay ngân hàng Thái để mua nhà; một số ngân hàng chỉ cho vay với người có giấy phép lao động và thu nhập tại Thái hoặc qua chi nhánh ở nước khác. Phần lớn người mua nước ngoài trả bằng tiền tự có, đôi khi theo tiến độ thanh toán của chủ đầu tư.
Con cái có được thừa kế căn condo ở Thái không?
Có thể, căn hộ chung cư sở hữu hợp pháp là tài sản thừa kế được. Người thừa kế nước ngoài cũng phải tuân hạn mức sở hữu nước ngoài và thủ tục tại Cục Đất đai. Nên lập di chúc theo luật Thái cho tài sản ở Thái để thủ tục nhanh hơn.
Có nên mua condo Thái để cho thuê ngắn ngày không?
Cần thận trọng. Luật Thái hạn chế cho thuê theo ngày trong chung cư nếu không có giấy phép kinh doanh lưu trú, và nhiều toà nhà cấm cho thuê ngắn ngày trong nội quy. Tính lợi nhuận theo giá thuê dài hạn thực tế thay vì con số quảng cáo.