Người nước ngoài, kể cả người Việt không cư trú ở UAE, được mua nhà sở hữu lâu dài (freehold) ở Dubai trong các khu được chỉ định. Giao dịch được đăng ký tại Sở Đất đai Dubai (Dubai Land Department, DLD), người mua trả phí chuyển nhượng khoảng 4% giá trị tài sản cho DLD cùng các khoản phí đăng ký và môi giới. Nhà có giá trị từ khoảng 2 triệu dirham trở lên có thể dùng làm căn cứ xin golden visa 10 năm theo quy định từ 2022; nhà giá thấp hơn không tự cho quyền cư trú dài hạn.
Dubai thu hút người mua vì thủ tục minh bạch, không đánh thuế thu nhập cá nhân và cho người nước ngoài đứng tên trực tiếp. Nhưng thị trường này cũng có chu kỳ lên xuống mạnh, nhiều dự án bán trên giấy (off-plan) và nhiều môi giới chào lợi suất cho thuê hấp dẫn. Bài này giải thích người mua Việt Nam cần biết gì về quyền sở hữu, quy trình, chi phí thật, visa gắn với nhà và câu hỏi khó nhất: tiền từ Việt Nam ra bằng đường nào cho hợp pháp.
Freehold, leasehold và khu được phép mua
Dubai mở cho người nước ngoài sở hữu bất động sản từ đầu thập niên 2000, và luật đăng ký bất động sản năm 2006 của tiểu vương quốc này đặt nền cho việc người không phải công dân UAE sở hữu trong các khu freehold do chính quyền chỉ định. Trong khu freehold, bạn sở hữu căn hộ hay biệt thự không thời hạn, được bán, cho thuê, để thừa kế. Ngoài các khu này, người nước ngoài thường chỉ có quyền thuê dài hạn (leasehold) hoặc quyền sử dụng có thời hạn.
Phần lớn dự án người nước ngoài nhắm tới đều nằm trong khu freehold, nhưng bạn vẫn phải kiểm chính xác: tra tình trạng pháp lý của căn hoặc dự án trên hệ thống của DLD, xem giấy chứng nhận quyền sở hữu (title deed) của người bán nếu là căn đã hoàn thiện, hoặc đăng ký dự án và tài khoản ký quỹ nếu là căn bán trên giấy. Môi giới hợp pháp ở Dubai phải có giấy phép của Cơ quan Quản lý Bất động sản (RERA, thuộc DLD); bạn có quyền hỏi số giấy phép và tự tra.
Mua căn hộ trong toà nhà nhiều chủ còn kèm quy chế sở hữu chung và phí dịch vụ hằng năm do ban quản lý thu theo diện tích. Phí này khác nhau nhiều giữa các toà và có thể tăng; một căn có giá mua hấp dẫn nhưng phí dịch vụ cao sẽ ăn mất phần lớn tiền thuê thu về.
Căn hoàn thiện hay căn bán trên giấy: so sánh rủi ro
Hai loại sản phẩm có quy trình và rủi ro khác nhau. Chọn loại nào phụ thuộc bạn cần ở ngay, cần thu tiền thuê ngay, hay chấp nhận chờ để trả góp theo tiến độ.
| Tiêu chí | Căn hoàn thiện (ready) | Căn bán trên giấy (off-plan) |
|---|---|---|
| Giấy tờ | Title deed của người bán, tra được trên DLD | Đăng ký hợp đồng mua bán sơ bộ trong hệ thống Oqood của DLD |
| Thanh toán | Trả đủ khi chuyển nhượng, có thể vay | Trả theo tiến độ xây dựng, một phần sau bàn giao |
| Bảo vệ tiền | Tiền chuyển qua quy trình tại văn phòng đăng ký | Tiền phải vào tài khoản ký quỹ (escrow) của dự án theo luật Dubai |
| Rủi ro chính | Tình trạng thực tế căn nhà, nợ phí dịch vụ của chủ cũ | Chậm bàn giao, dự án đổi thiết kế, khó bán lại trước bàn giao |
| Cho thuê | Ngay sau khi nhận nhà | Chỉ sau bàn giao |
| Dùng xin golden visa | Thuận hơn | Điều kiện riêng, đã thay đổi nhiều lần |
Luật ký quỹ của Dubai bắt buộc chủ đầu tư nhận tiền người mua căn bán trên giấy vào tài khoản escrow mở tại ngân hàng được chấp thuận, và chỉ được rút theo tiến độ đã xác nhận. Vì vậy dấu hiệu nguy hiểm nhất là được yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân hay công ty không phải tài khoản ký quỹ của dự án. Dù môi giới có giải thích thế nào, đừng chuyển.
Quy trình mua một căn hoàn thiện, từng bước
Quy trình dưới đây là khung thường gặp với căn đã có title deed, người mua trả tiền mặt. Mua có vay ngân hàng sẽ thêm bước định giá và giải ngân.
- Chọn căn và kiểm pháp lý. Xem title deed, tra căn trên hệ thống DLD, hỏi ban quản lý toà về phí dịch vụ còn nợ và mức phí hằng năm.
- Ký biên bản thoả thuận theo mẫu của RERA (thường gọi là Form F) giữa người mua và người bán, ghi giá, tiền đặt cọc, hạn chuyển nhượng và bên chịu từng khoản phí. Tiền cọc thường do môi giới hoặc bên trung gian giữ theo thoả thuận.
- Xin giấy không phản đối (NOC) từ chủ đầu tư, xác nhận căn không còn nợ phí với chủ đầu tư hoặc ban quản lý.
- Chuyển nhượng tại văn phòng ủy quyền đăng ký của DLD (Registration Trustee). Người mua nộp phí chuyển nhượng và phí đăng ký, người bán nhận tiền, DLD cấp title deed mới đứng tên người mua.
- Chuyển các hợp đồng dịch vụ như điện nước, làm mát, internet sang tên mình; nếu cho thuê, đăng ký hợp đồng thuê trên hệ thống Ejari.
Người không có mặt ở Dubai có thể ủy quyền cho người khác ký thay, nhưng giấy ủy quyền phải được lập và chứng nhận theo đúng yêu cầu của UAE. Một giấy ủy quyền quá rộng là cửa mở cho rủi ro; chỉ ủy quyền cho đúng giao dịch, đúng căn, có thời hạn.
Chi phí thật khi sở hữu nhà ở Dubai
Ngoài giá mua, người mua cần tính các khoản dưới đây. Mức phí cụ thể do DLD, chủ đầu tư và ban quản lý công bố và có thể đổi; bảng chỉ nêu cấu phần để bạn lập ngân sách.
| Khoản | Khi nào trả | Ghi chú |
|---|---|---|
| Phí chuyển nhượng DLD | Khi chuyển nhượng | Khoảng 4% giá trị tài sản, thường người mua chịu |
| Phí đăng ký, phí văn phòng ủy quyền | Khi chuyển nhượng | Mức cố định theo giá trị căn |
| Hoa hồng môi giới | Khi ký hoặc chuyển nhượng | Thoả thuận, ghi rõ trong hợp đồng môi giới |
| Phí dịch vụ toà nhà | Hằng năm | Theo diện tích, khác nhau nhiều giữa các toà |
| Phí đăng ký thế chấp | Khi vay | Tính trên số tiền vay |
| Bảo trì, nội thất, bảo hiểm nhà | Thường xuyên | Căn cho thuê cần tính hao mòn |
| Chi phí quản lý cho thuê | Hằng năm | Nếu thuê công ty quản lý |
Ví dụ giả định: một căn mua 1,5 triệu dirham, cho thuê thu 90.000 dirham một năm. Trừ phí dịch vụ 15.000, quản lý 5 phần trăm tiền thuê, mất một tháng trống khách và chi bảo trì, lợi suất ròng còn thấp hơn đáng kể so với con số "6 phần trăm" mà tờ quảng cáo tính trên tiền thuê gộp. Chưa kể chi phí mua ban đầu khoảng 4 đến 7 phần trăm giá trị căn chỉ thu hồi được khi bán có lãi.
Mua nhà và visa: điều gì đúng, điều gì bị thổi phồng
Từ năm 2022, UAE cho phép chủ sở hữu bất động sản có tổng giá trị từ khoảng 2 triệu dirham xin golden visa 10 năm, có thể bảo lãnh vợ hoặc chồng, con và cha mẹ theo điều kiện. Quy định về căn đang thế chấp, căn mua chung và căn bán trên giấy đã được điều chỉnh nhiều lần; vì vậy trước khi mua với mục đích lấy visa, hãy kiểm điều kiện đang áp dụng trên trang của Tổng cục Cư trú và Người nước ngoài Dubai (GDRFA) hoặc cổng chính phủ UAE, chứ không dựa vào lời chủ đầu tư.
Golden visa là quyền cư trú dài hạn, không phải thường trú theo nghĩa phương Tây và không dẫn tới quốc tịch. UAE gần như không cấp quốc tịch cho người nước ngoài ngoài một số trường hợp đặc biệt. Golden visa cũng gắn với việc bạn tiếp tục sở hữu tài sản đạt ngưỡng: bán nhà dưới mức thì cơ sở của visa không còn. Bài riêng về golden visa UAE đã phân tích các diện khác ngoài bất động sản.
Ngoài golden visa, có những dạng thị thực ngắn hơn gắn với bất động sản giá trị thấp hơn; điều kiện và mức tiền thay đổi theo thời điểm. Điều chắc chắn là mua một căn nhỏ không cho bạn quyền làm việc ở Dubai; muốn đi làm vẫn phải có giấy phép lao động qua chủ sử dụng hoặc công ty của chính mình.
Tiền từ Việt Nam ra: câu hỏi phải trả lời trước khi đặt cọc
Đây là phần nhiều người mua Việt bỏ qua, và cũng là phần dễ gây rắc rối nhất. Pháp luật ngoại hối Việt Nam chỉ cho cá nhân chuyển tiền ra nước ngoài theo những mục đích được liệt kê, như học tập, chữa bệnh, trợ cấp thân nhân, hoặc theo các khuôn khổ đầu tư ra nước ngoài có cấp phép. Mua nhà đầu tư ở nước ngoài không phải mục đích mặc định mà ngân hàng sẽ chuyển chỉ vì bạn có hợp đồng mua bán. Trước khi ký, hãy hỏi ngân hàng thương mại nơi bạn giao dịch và luật sư về con đường hợp pháp cho đúng trường hợp của mình.
Đừng dùng các kênh chuyển tiền không chính thức, tiền mã hoá hay "đổi tiền qua người quen ở Dubai". Ngoài rủi ro mất tiền, ngân hàng UAE và DLD kiểm nguồn tiền theo quy định chống rửa tiền; khoản tiền không giải thích được có thể làm giao dịch bị dừng, tài khoản bị phong toả, và về sau gây khó khi bạn muốn bán nhà, chuyển tiền về hay xin visa.
Người đã có thu nhập hợp pháp ở nước ngoài, chẳng hạn đang làm việc tại UAE hoặc nước thứ ba, sẽ dễ hơn vì tiền đã ở ngoài Việt Nam và có lịch sử rõ. Dù thuộc nhóm nào, hãy giữ đầy đủ chứng từ: sao kê, hợp đồng, biên lai nộp thuế. Đó là thứ bạn sẽ cần cả ở Dubai lẫn ở Việt Nam, và cả khi nước khác hỏi về nguồn tiền trong hồ sơ định cư sau này.
Năm sai lầm người mua Việt Nam hay mắc ở Dubai
Mua theo lợi suất quảng cáo. Con số lợi suất cho thuê trong tờ giới thiệu thường tính trên tiền thuê gộp, giả định không có tháng trống khách và chưa trừ phí dịch vụ. Hãy tự tính lợi suất ròng với giả định thận trọng, như ví dụ ở phần chi phí.
Đặt cọc khi chưa giải quyết chuyện chuyển tiền. Nhiều người ký thoả thuận, đặt cọc trong chuyến đi xem nhà, rồi mới phát hiện không chuyển phần còn lại ra được theo đường hợp pháp. Khi đó tiền cọc có thể mất theo điều khoản hợp đồng.
Nhầm căn trả góp sau bàn giao với khoản vay. Gói "trả góp sau bàn giao" của chủ đầu tư là nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, không phải khoản vay ngân hàng có thể cơ cấu lại. Chậm trả có thể bị phạt hoặc mất quyền với căn hộ theo hợp đồng.
Mua căn ở toà cho thuê ngắn ngày mà không kiểm quy định. Cho thuê theo ngày ở Dubai cần đăng ký và giấy phép theo quy định về nhà nghỉ du lịch; một số toà hạn chế hình thức này. Mô hình thu nhập dựa vào thuê ngắn ngày cần được kiểm trước.
Ủy quyền quá rộng cho người quen hoặc môi giới. Giấy ủy quyền cho phép bán, thế chấp, nhận tiền thay bạn có thể bị lạm dụng. Hãy giới hạn ủy quyền theo đúng giao dịch, đúng căn, có thời hạn, và chỉ dùng người bạn kiểm được danh tính và giấy phép.
Câu hỏi thường gặp
Người Việt không ở Dubai có mua nhà ở Dubai được không?
Được. Người nước ngoài không cư trú vẫn mua được nhà trong khu freehold và đứng tên trên title deed. Bạn có thể ký trực tiếp khi sang Dubai hoặc ủy quyền hợp lệ cho người khác. Vấn đề khó hơn nằm ở phía chuyển tiền từ Việt Nam ra cho đúng luật ngoại hối.
Mua nhà ở Dubai có phải nộp thuế hằng năm không?
Dubai không có thuế tài sản hằng năm kiểu nhiều nước phương Tây và UAE không đánh thuế thu nhập cá nhân. Tuy vậy chủ nhà vẫn chịu phí dịch vụ toà nhà, phí đô thị thu qua hoá đơn tiện ích với người ở, và nghĩa vụ thuế ở Việt Nam nếu bạn là cư dân thuế Việt Nam có thu nhập cho thuê.
Có vay ngân hàng ở Dubai để mua nhà được không?
Ngân hàng UAE có cho người nước ngoài vay, kể cả người không cư trú, nhưng tỷ lệ vay trên giá trị thấp hơn người cư trú, yêu cầu chứng minh thu nhập ổn định và lịch sử tín dụng. Người không có thu nhập ở nước ngoài thường khó được duyệt.
Căn bán trên giấy chậm bàn giao thì người mua được bảo vệ thế nào?
Tiền của người mua phải nằm trong tài khoản ký quỹ của dự án và chỉ được rút theo tiến độ. Khi dự án bị huỷ hoặc chậm nghiêm trọng, DLD và RERA có cơ chế xử lý, nhưng quá trình có thể kéo dài. Đọc kỹ điều khoản chậm bàn giao trong hợp đồng trước khi ký.
Mua nhà ở Dubai có giúp hồ sơ định cư nước khác không?
Không trực tiếp. Tài sản ở Dubai chỉ là một phần của bức tranh tài chính; khi làm hồ sơ định cư nước khác, bạn vẫn phải chứng minh nguồn tiền đã dùng để mua và nguồn tiền đầu tư mới. Tài sản mua bằng tiền không rõ nguồn còn làm hồ sơ sau khó hơn.
Làm sao biết môi giới ở Dubai là thật?
Môi giới hợp pháp phải có giấy phép do RERA cấp và công ty môi giới phải đăng ký với DLD. Hãy hỏi số giấy phép, tự tra trên hệ thống của DLD và chỉ thanh toán qua kênh của dự án hoặc văn phòng đăng ký, không chuyển vào tài khoản cá nhân.