Khi đọc lời chào một dự án EB-5, bạn sẽ gặp hai cách mô tả chính: "quỹ EB-5 cho dự án vay" và "quỹ EB-5 góp vốn vào dự án". Đa số dự án trung tâm vùng hiện nay theo mô hình cho vay, một phần nhỏ theo mô hình góp vốn, thường là góp vốn ưu đãi. Hai mô hình này không khác nhau ở thủ tục di trú — bạn vẫn nộp I-526E, vẫn chứng minh nguồn tiền, vẫn cần việc làm — nhưng khác nhau rất nhiều ở chỗ tiền của bạn đứng ở đâu khi dự án gặp khó.
Phần lớn gia đình Việt chọn dự án theo tên nhà phát triển, loại công trình và lời giới thiệu, ít ai đọc kỹ cấu trúc vốn. Bài này giải thích cơ chế hai mô hình, cách đọc "tầng vốn" của một dự án, các loại tài sản bảo đảm, và những câu hỏi đáng hỏi trước khi ký. Bài không đánh giá dự án nào; mục đích là để bạn tự đọc được tài liệu của dự án mình đang cân nhắc.
Bạn thật ra đầu tư vào đâu: công ty mới và công ty tạo việc làm
Trong một hồ sơ trung tâm vùng, tiền của bạn không chảy thẳng vào dự án. Bạn góp vốn vào một công ty mới (new commercial enterprise, NCE), thường là một quỹ dưới dạng công ty hợp danh hữu hạn, cùng nhiều nhà đầu tư khác. Bạn trở thành thành viên góp vốn của quỹ này. Sau đó, quỹ dùng tiền gom được để cho vay hoặc góp vốn vào công ty tạo việc làm (job-creating entity, JCE) — công ty thực sự xây khách sạn, nhà ở hay nhà máy.
Như vậy, về mặt pháp lý, khoản của bạn luôn là vốn góp vào NCE — đó là điều luật EB-5 đòi hỏi: vốn phải "chịu rủi ro", không phải một khoản cho vay của cá nhân bạn. Chữ "cho vay" hay "góp vốn" mô tả quan hệ giữa NCE và JCE. Khi nghe "dự án cho vay", hãy hiểu là quỹ bạn góp vốn vào sẽ là chủ nợ của dự án.
Sự phân tầng này có hệ quả thực tế. Quyền của bạn được quy định trong thoả thuận của quỹ, còn quyền của quỹ với dự án được quy định trong hợp đồng vay hoặc thoả thuận góp vốn giữa NCE và JCE. Muốn biết tiền của mình an toàn tới đâu, bạn phải đọc cả hai lớp văn bản, không chỉ phần giới thiệu.
Cấu trúc vốn của một dự án: ai được trả trước
Một dự án bất động sản lớn ở Mỹ hiếm khi dùng một nguồn vốn duy nhất. Thường có ba bốn tầng, xếp theo thứ tự được trả khi dự án tạo ra tiền hoặc khi bị bán. Ở trên cùng là khoản vay cao cấp (senior loan) của ngân hàng, có thế chấp hạng nhất trên đất và công trình. Dưới đó là các khoản vay hạng hai hoặc mezzanine — vị trí mà vốn EB-5 theo mô hình cho vay thường đứng. Dưới cùng là vốn chủ của nhà phát triển, người chịu lỗ đầu tiên và hưởng lãi nhiều nhất nếu dự án thành công.
Ví dụ giả định: một dự án tổng vốn 100 triệu USD gồm 55 triệu vay ngân hàng, 30 triệu vốn EB-5 cho vay và 15 triệu vốn chủ của nhà phát triển. Nếu dự án phải bán gấp và chỉ thu được 80 triệu, ngân hàng lấy đủ 55 triệu trước, vốn EB-5 nhận 25 triệu (mất khoảng một phần sáu), vốn chủ mất trắng. Nếu chỉ thu được 60 triệu, EB-5 chỉ còn 5 triệu. Thứ tự này quyết định số tiền về tay bạn trong kịch bản xấu, chứ không phải tên tuổi của dự án.
Vì vậy, hai con số đáng tìm nhất trong tài liệu là: tỷ lệ vốn chủ của nhà phát triển (càng lớn, lớp đệm phía dưới bạn càng dày) và tổng nợ phía trên bạn so với giá trị dự án (càng thấp, càng ít người được trả trước bạn). Hai con số này thường nằm trong phần mô tả nguồn vốn và sử dụng vốn của văn bản chào bán.
Hai mô hình nhìn cạnh nhau
Bảng so theo nguyên lý thường gặp; từng dự án có thể thiết kế khác. Đọc văn bản chào bán và thoả thuận của quỹ để biết điều khoản cụ thể.
| Tiêu chí | Mô hình cho vay | Mô hình góp vốn (thường là ưu đãi) |
|---|---|---|
| Quan hệ NCE – JCE | Chủ nợ – con nợ | Thành viên góp vốn của dự án |
| Lợi tức | Lãi suất cố định theo hợp đồng vay, phần chia cho nhà đầu tư thường thấp | Phân chia lợi nhuận theo thoả thuận, có thể có lợi tức ưu tiên |
| Vị trí khi thanh lý | Thường sau khoản vay cao cấp, trước vốn chủ | Sau mọi khoản nợ; vốn ưu đãi đứng trước vốn chủ thường |
| Tài sản bảo đảm | Có thể có thế chấp hạng hai, cầm cố phần vốn, bảo lãnh của nhà phát triển | Thường không có thế chấp; dựa vào quyền quản trị và thứ tự phân chia |
| Kỳ hạn hoàn vốn | Theo kỳ hạn khoản vay, có thể gia hạn | Theo sự kiện thoái vốn: bán, tái cấp vốn, mua lại phần vốn |
| Quyền can thiệp khi có sự cố | Quyền của chủ nợ: tuyên bố vi phạm, thu hồi nợ | Quyền biểu quyết, thay quản lý theo điều lệ |
Không mô hình nào "an toàn hơn" một cách tuyệt đối. Một khoản cho vay đứng sau khoản nợ ngân hàng rất lớn có thể rủi ro hơn một khoản góp vốn ưu đãi trong dự án gần như không có nợ.
Tài sản bảo đảm: đọc từng loại cho đúng sức nặng
Thế chấp hạng hai trên tài sản. Cho quỹ quyền xử lý tài sản sau ngân hàng. Giá trị thật phụ thuộc vào khoảng chênh giữa giá trị tài sản và nợ hạng nhất. Nhiều hợp đồng vay cao cấp không cho phép thế chấp hạng hai, nên không phải dự án nào cũng có.
Cầm cố phần vốn của chủ dự án. Phổ biến hơn thế chấp hạng hai. Khi vi phạm, quỹ có thể tiếp quản phần vốn của chủ dự án, tức là tiếp quản quyền điều hành. Cách này giúp quỹ có tiếng nói, nhưng cũng đồng nghĩa quỹ phải tự xử lý một dự án đang gặp khó.
Bảo lãnh hoàn thành công trình. Nhà phát triển cam kết hoàn thành công trình nếu thiếu tiền. Sức nặng của bảo lãnh bằng đúng năng lực tài chính của bên bảo lãnh. Hỏi: bảo lãnh do công ty mẹ có tài sản thật ký hay do một công ty con mới lập?
Bảo lãnh hoàn vốn hoặc mua lại. Cẩn thận: cam kết chắc chắn trả lại vốn cho nhà đầu tư EB-5 có thể làm vốn không còn "chịu rủi ro" theo cách USCIS hiểu. Bảo lãnh dành cho khoản vay của quỹ khác với lời hứa trả vốn cho từng nhà đầu tư. Luật sư di trú của bạn nên đọc đoạn này.
Tài khoản dự phòng. Một số dự án giữ tiền dự phòng chi phí vượt hay lãi vay. Đây là lớp đệm thực tế khi giá vật liệu tăng, nhưng hãy xem quy mô so với tổng chi phí.
Điều gì xảy ra khi dự án gặp khó, theo từng mô hình
Trong mô hình cho vay, khi dự án không trả được nợ đúng hạn, quỹ có ba hướng thường gặp: gia hạn khoản vay (phổ biến nhất), tái cơ cấu điều kiện vay, hoặc tuyên bố vi phạm và thực hiện quyền với tài sản bảo đảm. Quyết định thường do bên quản lý quỹ đưa ra, có khi cần biểu quyết của nhà đầu tư. Gia hạn giữ cho dự án sống nhưng làm vốn về chậm; tuyên bố vi phạm có thể thu hồi được nhiều hơn nhưng tốn thời gian và chi phí pháp lý.
Trong mô hình góp vốn, không có khái niệm "vi phạm trả nợ" với vốn góp. Quỹ chủ yếu dựa vào quyền quản trị: thay đơn vị quản lý, ép bán tài sản theo điều lệ, hay chờ thị trường. Nếu dự án phải bán ở giá thấp, vốn góp nhận phần còn lại sau khi trả hết nợ.
Với cả hai mô hình, người quyết định thay mặt bạn là bên quản lý quỹ — thường là công ty liên quan tới trung tâm vùng. Khi bên quản lý quỹ và nhà phát triển có quan hệ sở hữu với nhau, lợi ích có thể xung đột: thu hồi nợ mạnh tay là làm khó chính "người nhà". Văn bản chào bán phải công bố các quan hệ này; hãy đọc phần xung đột lợi ích, đừng bỏ qua vì nó nằm ở cuối.
Câu hỏi để hiểu cấu trúc vốn trước khi ký
Câu trả lời nên có trong văn bản, không chỉ là lời nói ở buổi giới thiệu. Nếu thông tin chưa có, hãy xin bằng văn bản.
- Tổng vốn dự án, chia theo từng tầng: vay ngân hàng, vốn EB-5, các khoản vay khác, vốn chủ — mỗi tầng bao nhiêu phần trăm?
- Khoản vay ngân hàng đã đóng (đã ký và giải ngân) chưa, hay mới là thư bày tỏ ý định?
- Vốn chủ của nhà phát triển là tiền mặt đã góp hay là giá trị đất được định giá?
- Quỹ EB-5 có những tài sản bảo đảm nào, có thoả thuận giữa các chủ nợ quy định quyền của quỹ so với ngân hàng không?
- Nếu dự án trả trước hạn, vốn được tái triển khai vào đâu và ai chọn?
- Bên quản lý quỹ có quan hệ sở hữu với nhà phát triển không, và cơ chế nào bảo vệ nhà đầu tư khi lợi ích xung đột?
- Báo cáo tài chính của quỹ có được kiểm toán độc lập hằng năm không?
Một cấu trúc vốn hợp lý không bảo đảm dự án thành công, nhưng một cấu trúc vốn mà bạn không hiểu là rủi ro bạn không đo được.
Lợi tức thấp không phải lỗi: hiểu đúng kỳ vọng
Nhiều gia đình ngạc nhiên khi thấy lợi tức chia cho nhà đầu tư EB-5 rất thấp, có dự án gần như bằng không. Đây không phải dấu hiệu xấu tự thân: dự án dùng vốn EB-5 vì chi phí vốn rẻ hơn vay thương mại, và nhà đầu tư chấp nhận lợi tức thấp để đổi lấy con đường thẻ xanh. Mục tiêu tài chính thực tế của phần lớn nhà đầu tư là nhận lại đủ vốn gốc, không phải kiếm lời.
Ngược lại, dự án quảng cáo lợi tức cao bất thường cần đặt câu hỏi: tiền trả lợi tức đến từ đâu, dự án đang chịu chi phí vốn cao đến mức nào, và cao là vì rủi ro cao hay vì đang chiêu dụ? Lợi tức cao cũng có thể đi kèm phí hành chính cao hoặc kỳ hạn dài.
Khi so sánh hai dự án, đừng so lợi tức trước. So thứ tự vốn, tài sản bảo đảm, năng lực của nhà phát triển, rồi mới tới lợi tức. Và nhớ rằng mọi khoản lợi tức nhận được đều là thu nhập chịu thuế; ở Mỹ, quỹ sẽ phát hành tờ khai K-1 hằng năm cho từng nhà đầu tư.
Câu hỏi thường gặp
Mô hình cho vay có nghĩa là mình là chủ nợ của dự án không?
Không trực tiếp. Bạn là thành viên góp vốn của quỹ EB-5, còn quỹ mới là chủ nợ của dự án. Quyền của bạn được thực hiện thông qua quỹ và bên quản lý quỹ, theo thoả thuận của quỹ. Đây cũng là cấu trúc giúp khoản của bạn được coi là vốn chịu rủi ro.
Dự án có thế chấp hạng hai thì có an toàn không?
Thế chấp hạng hai cho quỹ quyền với tài sản sau ngân hàng, nhưng giá trị thật phụ thuộc vào khoảng chênh giữa giá trị tài sản khi bán và nợ hạng nhất. Khi thị trường đi xuống, khoảng chênh này có thể rất mỏng. Nó là một lớp bảo vệ, không phải bảo đảm hoàn vốn.
Có nên chọn dự án có cam kết mua lại phần vốn với giá cố định không?
Nên hỏi luật sư di trú trước. Cam kết chắc chắn mua lại hay hoàn vốn cho nhà đầu tư với giá định trước có thể khiến USCIS coi vốn không còn chịu rủi ro, ảnh hưởng tới hồ sơ. Các điều khoản thoái vốn hợp lệ thường gắn với sự kiện kinh doanh, không phải lời hứa vô điều kiện.
Làm sao biết khoản vay ngân hàng của dự án đã thật sự có chưa?
Hỏi bằng văn bản về tình trạng khoản vay: đã ký hợp đồng, đã giải ngân, hay mới là thư bày tỏ ý định. Văn bản chào bán và các bản cập nhật của quỹ thường nêu điều này. Dự án còn chờ khoản vay ngân hàng có rủi ro thiếu vốn cao hơn dự án đã đóng khoản vay.
Mô hình góp vốn có thể nhận nhiều hơn số vốn bỏ ra không?
Về lý thuyết có, nếu dự án thành công và thoả thuận cho nhà đầu tư EB-5 chia phần lợi nhuận. Thực tế, nhiều cấu trúc góp vốn ưu đãi giới hạn phần chia ở mức lợi tức ưu tiên. Đọc kỹ thứ tự phân chia lợi nhuận trong thoả thuận để biết trần và sàn.