Thuê nhà ở Úc đi qua bốn bước: xem nhà (inspection), nộp hồ sơ xin thuê (rental application), ký hợp đồng và nộp tiền bond, rồi lập báo cáo tình trạng nhà khi nhận. Người mới sang khó nhất ở bước thứ hai vì chưa có lịch sử thuê nhà, chưa có bảng lương ở Úc và chưa có người tham chiếu địa phương; bù lại bằng một bộ hồ sơ được chuẩn bị kỹ hơn người khác.
Luật thuê nhà ở Úc do từng bang quy định, nên mức bond tối đa, số lần được tăng tiền thuê, thời hạn báo trước khi chấm dứt hợp đồng khác nhau giữa New South Wales, Victoria, Queensland, Nam Úc và Tây Úc. Bài này đi qua những điểm chung, chỉ ra chỗ khác nhau, và dặn nơi kiểm quy định của bang bạn ở.
Trước khi xem nhà: chỗ ở tạm và kế hoạch tìm nhà
Rất ít người thuê được nhà dài hạn trước khi đặt chân tới Úc: chủ nhà và đại lý muốn người thuê đi xem tận nơi, và hồ sơ từ nước ngoài thường bị xếp sau. Vì vậy, kế hoạch thực tế là đặt chỗ ở tạm từ hai đến bốn tuần (căn hộ dịch vụ, phòng thuê ngắn hạn, ở nhờ người thân) và dùng thời gian đó để đi xem nhà.
Trong lúc còn ở Việt Nam, hãy làm trước những việc làm được: chọn hai hoặc ba khu ứng viên, theo dõi tin cho thuê ở đó vài tuần để biết mức giá và tốc độ cho thuê, chuẩn bị bộ giấy tờ bản mềm, và mở tài khoản ngân hàng Úc nếu ngân hàng cho phép mở từ nước ngoài. Có tài khoản và tiền sẵn trong đó giúp bạn nộp bond và tiền thuê ngay khi được duyệt.
Các buổi xem nhà thường là buổi mở cửa ngắn, nhiều người cùng đến, vào cuối tuần hoặc chiều tối ngày thường. Ở các thành phố có tỷ lệ nhà trống thấp, một căn tốt có thể có hàng chục người xem và được duyệt trong vài ngày. Đi xem với tâm thế "nếu hợp thì nộp hồ sơ ngay hôm đó" và mang sẵn mọi thứ trên điện thoại.
Bộ hồ sơ xin thuê cho người mới sang
Đại lý thường dùng biểu mẫu trực tuyến, chấm hồ sơ theo khả năng trả tiền, độ ổn định và tham chiếu. Phần lớn đại lý dùng cách kiểm danh tính theo thang "100 điểm": mỗi loại giấy tờ có số điểm riêng, cộng đủ 100. Người mới sang nên chuẩn bị:
- Danh tính: hộ chiếu, thư cấp visa, bằng lái (nếu đã có bằng Úc), thẻ Medicare, thẻ ngân hàng.
- Khả năng trả tiền: hợp đồng lao động hoặc thư mời làm việc, vài phiếu lương gần nhất; nếu chưa đi làm thì sao kê tài khoản có đủ tiền cho nhiều tháng thuê.
- Lịch sử thuê nhà: thư xác nhận của chủ nhà ở Việt Nam (dịch tiếng Anh) hoặc hợp đồng thuê cũ; nếu sở hữu nhà ở Việt Nam, giấy tờ chứng minh.
- Tham chiếu: quản lý cũ, đồng nghiệp, chủ lao động mới ở Úc có thể nghe điện thoại hoặc trả lời email bằng tiếng Anh.
- Thư giới thiệu ngắn: gia đình gồm ai, vì sao sang Úc, công việc, thói quen giữ nhà, có thú nuôi hay không.
Hai mẹo giúp hồ sơ người mới nổi lên: đề nghị trả trước vài tuần tiền thuê (nếu luật bang cho phép và bạn chịu được), và có người bảo lãnh thuê nhà đã ở Úc lâu. Một số bang đã giới hạn việc trả trước hoặc cấm chào giá cao hơn giá đăng (rental bidding); hỏi đại lý và kiểm quy định bang trước khi đề nghị.
Bond, tăng tiền thuê và chấm dứt hợp đồng: khác nhau theo bang
Mỗi bang có cơ quan quản lý tiền bond riêng: đại lý hoặc chủ nhà không được giữ bond trong túi mình mà phải nộp cho cơ quan này, và bạn nhận biên nhận. Bảng dưới nêu khung chung; các mức cụ thể đã thay đổi nhiều lần trong những năm gần đây, nên kiểm trang của cơ quan bang trước khi ký.
| Bang | Cơ quan giữ bond | Điểm cần kiểm |
|---|---|---|
| New South Wales | Fair Trading NSW (hệ thống Rental Bonds Online) | Mức bond tối đa thường là bốn tuần tiền thuê; số lần tăng tiền thuê mỗi năm; quy định chấm dứt hợp đồng sau các cải cách gần đây |
| Victoria | Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) | Bond tối đa theo mức thuê; tiêu chuẩn tối thiểu của nhà cho thuê (sưởi, khoá cửa, nước nóng…) |
| Queensland | Residential Tenancies Authority (RTA) | Giới hạn tần suất tăng tiền thuê; mẫu báo cáo tình trạng nhà khi vào |
| Nam Úc | Consumer and Business Services | Bond tối đa theo mức thuê; thủ tục nhận lại bond |
| Tây Úc | Bond Administrator thuộc Consumer Protection | Thời gian và cách tăng tiền thuê; quy định thú nuôi |
Điểm chung của mọi bang: bond là tiền của bạn, được trả lại khi trả nhà nếu nhà không hư hại ngoài mức hao mòn bình thường và không nợ tiền thuê. Tranh chấp về bond được giải quyết qua cơ quan bang hoặc toà giải quyết tranh chấp thuê nhà, không phải theo ý chủ nhà.
Ký hợp đồng và nhận nhà: những việc phải làm ngay
Hợp đồng thuê nhà ở Úc dùng mẫu chuẩn của bang, có thêm điều khoản riêng. Ngày nhận chìa khoá là ngày quan trọng nhất để bảo vệ tiền bond của bạn về sau.
- Đọc kỹ các điều khoản riêng (special terms): thú nuôi, chăm cỏ vườn, giặt thảm khi trả nhà, hút thuốc. Điều khoản trái luật bang (ví dụ bắt người thuê trả mọi sửa chữa) không có hiệu lực, nhưng tốt nhất là hỏi trước khi ký.
- Nộp bond và tiền thuê đầu qua kênh được ghi trong hợp đồng; giữ biên nhận nộp bond do cơ quan bang gửi.
- Nhận báo cáo tình trạng nhà (condition report) do đại lý lập. Đi từng phòng, đối chiếu, ghi thêm mọi vết xước, ố, hỏng, và chụp ảnh, quay video có ngày giờ. Trả lại bản có ý kiến của bạn trong thời hạn quy định.
- Kiểm khoá cửa, báo khói, nước nóng, bếp, máy sưởi hoặc máy lạnh; báo ngay bằng văn bản những gì không hoạt động.
- Chuyển điện, gas, internet sang tên bạn; ghi lại chỉ số đồng hồ ngày nhận nhà.
- Lưu mọi trao đổi với đại lý bằng email hoặc ứng dụng quản lý nhà; tránh thoả thuận miệng.
Khi trả nhà, bản báo cáo tình trạng lúc nhận và ảnh của bạn là bằng chứng chính. Người không ghi lại tình trạng ban đầu thường mất một phần bond cho những hư hại có từ trước.
Quyền và nghĩa vụ của người thuê, nói ngắn
Sửa chữa. Chủ nhà phải giữ nhà ở tình trạng an toàn, ở được, và sửa chữa trong thời hạn hợp lý. Sửa chữa khẩn cấp (vỡ ống nước, mất điện toàn bộ, mái dột lớn, khoá hỏng) có quy trình riêng nhanh hơn. Báo bằng văn bản, giữ bằng chứng.
Vào nhà. Đại lý, chủ nhà chỉ được vào nhà theo lý do và thời hạn báo trước luật bang quy định (kiểm tra định kỳ, sửa chữa, dẫn người xem khi sắp bán hoặc cho thuê lại). Họ không được tự ý vào khi bạn vắng.
Tăng tiền thuê. Phải báo trước bằng văn bản theo thời hạn của bang, và nhiều bang giới hạn tần suất tăng. Nếu thấy mức tăng quá cao so với thị trường, bạn có thể khiếu nại lên cơ quan bang.
Nghĩa vụ của bạn. Trả tiền thuê đúng hạn, giữ nhà sạch, báo hư hỏng kịp thời, không sửa chữa hay khoan tường khi chưa được phép, không cho thêm người ở ngoài thoả thuận. Thói quen trả tiền đúng hạn chính là lịch sử thuê nhà giúp bạn thuê căn sau dễ hơn.
Khi có tranh chấp. Bắt đầu bằng thư trao đổi; không xong thì nhờ dịch vụ tư vấn người thuê nhà miễn phí của bang (có thông dịch), rồi tới cơ quan hoặc toà giải quyết tranh chấp thuê nhà. Không tự ý giữ tiền thuê để ép chủ sửa nhà, vì có thể bị coi là nợ tiền thuê.
Thuê phòng, ở ghép hay thuê cả căn: chọn gì cho giai đoạn đầu
Người đi một mình hoặc vợ chồng chưa có con thường bắt đầu bằng thuê phòng trong nhà có người ở ghép. Cách này rẻ hơn, có sẵn đồ đạc, không cần lịch sử thuê nhà dày. Điều cần biết là quan hệ pháp lý khác nhau: nếu bạn thuê phòng trực tiếp từ chủ nhà đang sống trong nhà đó, nhiều bang coi đây là quan hệ người ở trọ (boarder, lodger) và luật thuê nhà thông thường có thể không áp dụng đầy đủ; nếu bạn thuê lại từ người đứng hợp đồng chính, bạn là người thuê lại và cần chủ nhà đồng ý.
Gia đình có con nên hướng tới thuê cả căn ngay khi có thể, vì cần ổn định chỗ ở để con có vùng tuyển sinh trường, và vì hợp đồng đứng tên mình là lịch sử thuê nhà riêng của mình. Một hợp đồng sáu hoặc mười hai tháng, trả tiền đúng hạn, nhà trả lại sạch sẽ, có thư tham chiếu của đại lý là thứ giá trị nhất khi bạn muốn chuyển sang căn tốt hơn hay vay mua nhà về sau.
Dù chọn cách nào, hãy có giấy tờ: hợp đồng hoặc thoả thuận ở ghép ghi rõ tiền thuê, tiền điện nước chia ra sao, tiền đặt cọc giữ ở đâu, báo trước bao lâu khi dọn đi. Tiền đặt cọc với phòng ở ghép không phải lúc nào cũng nộp qua cơ quan bang; khi đó biên nhận viết tay và tin nhắn xác nhận là bằng chứng duy nhất của bạn.
Lừa đảo cho thuê nhà nhắm vào người mới sang
Đòi tiền giữ chỗ trước khi xem nhà. Tin rao giá rẻ bất thường, "chủ nhà đang ở nước ngoài", yêu cầu chuyển tiền giữ chỗ hoặc bond trước, rồi mới gửi chìa khoá. Đây là kịch bản điển hình. Bond chỉ nộp qua cơ quan bang sau khi ký hợp đồng.
Cho thuê lại không được phép. Người đang thuê đem phòng hoặc cả căn cho người khác thuê lại mà chủ nhà không biết, thu tiền mặt, không có hợp đồng, không có bond nộp cơ quan bang. Khi chủ phát hiện, người ở lại là người mất chỗ và mất tiền.
Nhà "trong cộng đồng" không giấy tờ. Thuê phòng qua người quen trong nhóm mạng xã hội tiếng Việt không sai, nhưng vẫn cần hợp đồng hoặc thoả thuận ở ghép bằng văn bản, biên nhận tiền, và biết rõ ai là người đứng hợp đồng chính với chủ nhà.
Giả đại lý bất động sản. Kẻ gian dùng ảnh căn nhà thật, lập tài khoản giả tên đại lý. Gọi vào số tổng đài công khai của văn phòng đại lý (tự tra, không dùng số trong tin nhắn) để xác nhận trước khi gửi bất kỳ giấy tờ hay tiền nào.
Câu hỏi thường gặp
Mới sang Úc chưa có việc làm có thuê được nhà không?
Được, nhưng khó hơn. Bù lại bằng sao kê tài khoản cho thấy đủ tiền thuê nhiều tháng, thư mời làm việc nếu có, tham chiếu từ chủ nhà cũ ở Việt Nam đã dịch, và đề nghị trả trước một phần nếu luật bang cho phép. Thuê ghép hoặc thuê ngắn hạn trước cũng là cách tạo lịch sử thuê nhà.
Tiền bond thuê nhà ở Úc là bao nhiêu?
Tuỳ bang và mức thuê. Ở nhiều bang, bond tối đa thường là bốn tuần tiền thuê với nhà có giá thuê dưới một ngưỡng; nhà thuê cao hơn có thể có mức khác. Kiểm trang của cơ quan quản lý bond ở bang bạn, và chỉ nộp bond qua kênh của cơ quan đó.
Khi trả nhà, bao lâu thì nhận lại bond?
Khi hai bên đồng ý về số tiền hoàn, cơ quan bang thường chuyển trả nhanh. Nếu chủ nhà muốn giữ một phần bond, họ phải nêu lý do và bạn có quyền phản đối qua cơ quan hoặc toà giải quyết tranh chấp. Báo cáo tình trạng nhà lúc nhận là bằng chứng quan trọng.
Chủ nhà có được tăng tiền thuê bất kỳ lúc nào không?
Không. Luật các bang quy định phải báo trước bằng văn bản và nhiều bang giới hạn tần suất tăng, thường là không quá một lần trong mười hai tháng. Trong hợp đồng có thời hạn cố định, tiền thuê thường chỉ được tăng nếu hợp đồng có ghi điều khoản cho phép.
Thuê nhà ở Úc có cần mua bảo hiểm không?
Luật không bắt buộc người thuê mua bảo hiểm. Bảo hiểm nhà của chủ không bao đồ đạc của bạn. Nhiều người thuê mua bảo hiểm đồ đạc người thuê (contents insurance) để phòng trộm, cháy, nước tràn; phí phụ thuộc khu ở và giá trị đồ.
Có được nuôi chó mèo trong nhà thuê ở Úc không?
Tuỳ bang. Một số bang như Victoria đã đổi luật theo hướng chủ nhà không được từ chối thú nuôi một cách vô lý, phải xin toà nếu muốn từ chối. Các bang khác cho chủ nhà quyền quyết định nhiều hơn. Hỏi trước khi nộp hồ sơ và ghi rõ trong hợp đồng.