Mới định cư có mua nhà được ngay hay không tuỳ tư cách của bạn: người đã có thường trú thường được mua như công dân ở Mỹ, Canada và Úc, còn người đang giữ visa tạm trú có thể bị luật hạn chế người nước ngoài mua nhà ở chặn lại. Canada, Úc, New Zealand đều có quy định hạn chế này ở các mức khác nhau; Mỹ không có lệnh cấm chung ở cấp liên bang.
Vượt qua phần luật rồi, rào cản thật là khoản vay: ngân hàng ở nước mới không thấy lịch sử tín dụng của bạn ở Việt Nam, chưa thấy thu nhập ổn định ở nước sở tại, và sẽ hỏi kỹ tiền đặt cọc từ đâu. Bài này đi qua luật từng nước ở mức đã chắc, cách ngân hàng xét người mới đến, và câu hỏi thuê trước hay mua ngay.
Luật hạn chế người nước ngoài mua nhà ở (tính đến thời điểm viết)
Bảng dưới tóm tắt các quy định đã biết rõ. Quy định có thể được gia hạn hoặc sửa đổi; hãy kiểm trang chính thức trước khi đặt cọc.
| Nước | Quy định chính | Người thường trú | Người visa tạm trú |
|---|---|---|---|
| Canada | Luật cấm người không phải công dân, thường trú mua nhà ở có hiệu lực từ 1/1/2023, đã được gia hạn tới 1/1/2027 | Không bị ảnh hưởng | Bị cấm, trừ một số ngoại lệ có điều kiện (kiểm canada.ca) |
| Úc | Người nước ngoài phải xin chấp thuận đầu tư nước ngoài (FIRB) khi mua nhà; từ 1/4/2025 tạm cấm người nước ngoài mua nhà đã xây trong hai năm | Thường trú sống ở Úc thường không bị xem là người nước ngoài cho mục đích này | Phải xin chấp thuận, chịu lệnh tạm cấm nhà đã xây |
| New Zealand | Từ 2018 người nước ngoài nói chung không được mua nhà ở hiện có | Người có visa thường trú (resident hoặc permanent resident) đáp ứng điều kiện thời gian cư trú thường được mua | Thường không được, trừ ngoại lệ |
| Mỹ | Không có lệnh cấm chung ở cấp liên bang; một số bang có luật riêng hạn chế công dân một số nước với một số loại bất động sản | Mua như công dân | Được mua, nhưng vay khó hơn |
Với Úc, ngoài chấp thuận FIRB còn có phụ phí thuế trước bạ và phụ phí thuế đất dành cho người mua nước ngoài ở nhiều bang; người thường trú thường không chịu phụ phí này nhưng điều kiện "thường trú" theo từng bang có thể khác — kiểm cơ quan thuế bang. Với New Zealand, điều kiện cư trú cho người có visa thường trú gồm thời gian đã sống ở NZ — kiểm linz.govt.nz hoặc immigration.govt.nz.
Ngân hàng xét người mới đến như thế nào
Ở mọi nước, hồ sơ vay mua nhà được đánh giá trên ba trụ: khả năng trả nợ (thu nhập ổn định, tỷ lệ nợ trên thu nhập), lịch sử tín dụng (điểm tín dụng, việc trả nợ đúng hạn trước đây), và tiền đặt cọc (tỷ lệ vốn tự có, nguồn gốc). Người mới định cư thường yếu ở hai trụ đầu: lịch sử tín dụng gần như trống, và thu nhập ở nước sở tại mới vài tháng.
Ngân hàng xử lý theo nhiều cách. Ở Canada, nhiều ngân hàng có chương trình vay cho người mới đến, chấp nhận lịch sử tín dụng ngắn đổi lại tỷ lệ đặt cọc cao hơn hoặc giấy tờ bổ sung như thư xác nhận việc làm, thư tham chiếu từ ngân hàng ở Việt Nam. Ở Mỹ, người có thẻ xanh có thể vay theo các chương trình thông thường, kể cả một số chương trình được bảo lãnh, nhưng thường cần có lịch sử tín dụng tối thiểu; một số bên cho vay chấp nhận lịch sử tín dụng thay thế như hoá đơn thuê nhà, điện nước trả đúng hạn. Ở Úc, ngân hàng nhìn kỹ thời gian làm việc ở công việc hiện tại và tỷ lệ cho vay trên giá trị nhà.
Hệ quả thực tế: người mới đến muốn mua nhà sớm thường phải chuẩn bị tiền đặt cọc lớn hơn mức tối thiểu, hoặc chấp nhận lãi suất kém hơn. Cách khác là chờ đủ thời gian làm việc và xây lịch sử tín dụng — thường từ sáu tháng đến hai năm — để vay với điều kiện tốt hơn.
Tiền đặt cọc từ Việt Nam: những gì ngân hàng sẽ hỏi
Nguồn gốc. Ngân hàng ở nước mới có nghĩa vụ chống rửa tiền, nên khoản đặt cọc chuyển từ nước ngoài sẽ bị hỏi kỹ: tiền từ bán nhà, tiết kiệm hay quà tặng. Chứng từ như hợp đồng bán nhà ở Việt Nam, biên lai thuế, sao kê, chứng từ chuyển tiền là thứ đã nói nhiều trong hồ sơ định cư — nay dùng lại lần nữa.
Thời gian tiền nằm trong tài khoản. Nhiều ngân hàng muốn thấy tiền đặt cọc nằm trong tài khoản của bạn một khoảng thời gian trước khi nộp hồ sơ vay, hoặc giải thích rõ các khoản nộp lớn gần đây. Chuyển tiền sát ngày ký hợp đồng thường gây thêm câu hỏi.
Quà tặng từ cha mẹ. Tiền cha mẹ ở Việt Nam cho làm đặt cọc thường cần thư xác nhận quà tặng (không phải khoản vay phải trả) và chứng từ chuyển tiền. Người có thẻ xanh Mỹ nhận quà lớn từ người nước ngoài còn phải khai mẫu thông tin riêng với cơ quan thuế.
Tỷ giá và thời điểm. Đặt cọc thường có hạn chót cứng theo hợp đồng mua. Chuyển tiền quốc tế có thể chậm vì kiểm tra tuân thủ ở cả hai đầu, nên hãy chuyển trước, đừng để tiền còn ở Việt Nam khi đã ký hợp đồng mua.
Không vay nóng để làm đặt cọc. Tiền vay không khai báo làm đặt cọc là vấn đề với ngân hàng cho vay vì làm sai lệch đánh giá khả năng trả nợ. Nếu có khoản vay từ người thân, khai rõ.
Thuê trước hay mua ngay: lập luận cho từng bên
Lập luận cho thuê trước: năm đầu là năm bạn chưa biết mình sẽ làm ở đâu, con học trường nào, khu nào hợp với nhịp sống của gia đình. Mua sai khu ở nước mới tốn kém hơn nhiều so với mua sai ở Việt Nam, vì chi phí giao dịch (thuế trước bạ, phí luật sư, phí môi giới) cao và bán lại mất thời gian. Thuê một hai năm còn cho bạn thời gian xây lịch sử tín dụng và thu nhập để vay với điều kiện tốt hơn.
Lập luận cho mua sớm: có gia đình mang theo nhiều vốn từ Việt Nam, đã biết chắc thành phố và trường cho con (ví dụ có người thân ở sẵn), và có thể mua với tỷ lệ đặt cọc cao, ít phụ thuộc vào khoản vay. Với họ, tiền thuê nhà nhiều năm là chi phí có thể tránh, và sở hữu nhà sớm đem lại ổn định. Ở thị trường có luật hạn chế người nước ngoài, có thẻ thường trú chính là lúc cửa mở.
Một cách dung hoà nhiều gia đình chọn: thuê ở khu mình nghĩ sẽ mua, sống thử một năm, trong lúc đó xây tín dụng và tìm hiểu giá. Đến khi mua, bạn mua bằng hiểu biết của người đã sống ở đó chứ không phải của người xem nhà qua ảnh từ Việt Nam.
Chi phí khi mua nhà ở nước mới ngoài giá nhà
Ngoài giá mua và tiền đặt cọc, người mua nhà lần đầu ở nước ngoài hay bỏ sót các khoản sau. Mức cụ thể khác nhau theo bang, tỉnh và thành phố:
- Thuế chuyển nhượng hoặc thuế trước bạ do người mua nộp — ở Úc và Canada có thể là khoản lớn; một số nơi có ưu đãi cho người mua nhà lần đầu.
- Phí luật sư hoặc người làm thủ tục chuyển nhượng, phí kiểm định nhà, phí định giá của ngân hàng.
- Bảo hiểm khoản vay khi tỷ lệ đặt cọc thấp (ở Canada, Úc thường bắt buộc khi đặt cọc dưới một mức nhất định).
- Thuế nhà đất hằng năm của địa phương — ở nhiều bang của Mỹ đây là khoản đáng kể, tính theo giá trị nhà.
- Phí quản lý chung cư hoặc phí hiệp hội chủ nhà, nếu mua căn hộ hoặc nhà trong khu có hiệp hội.
- Bảo hiểm nhà, chi phí bảo trì, sửa chữa — nhà ở nhiều nước định cư là nhà gỗ, chi phí bảo trì định kỳ không nhỏ.
Một quy tắc thận trọng: ngoài tiền đặt cọc, giữ thêm một khoản dự phòng cho các chi phí giao dịch và vài tháng trả góp. Mua nhà xong mà hết sạch tiền mặt là tình huống dễ gặp nhất của người mới đến, đúng lúc thu nhập còn chưa ổn định.
Giữ nhà ở Việt Nam và mua nhà ở nước mới cùng lúc
Nhiều gia đình vừa giữ nhà ở Việt Nam vừa muốn mua nhà ở nước mới. Về nguyên tắc không có gì cấm, nhưng có ba hệ quả cần biết. Một, ngân hàng ở nước mới có thể hỏi về tài sản và khoản vay ở Việt Nam khi đánh giá khả năng trả nợ, nhất là nếu nhà ở Việt Nam đang thế chấp. Hai, tiền cho thuê nhà ở Việt Nam có thể được tính vào thu nhập khi xét vay, nhưng thường cần chứng từ cho thuê, nộp thuế rõ ràng — tiền thuê nhận tiền mặt không khai khó được tính.
Ba, về thuế, nếu bạn là cư dân thuế ở nước mới, tiền cho thuê và lãi khi bán nhà ở Việt Nam phải khai ở nước mới; nhà ở nước mới là nhà ở chính được ưu đãi thuế lãi vốn ở nhiều nước, còn nhà ở Việt Nam thì không. Ai từng nghĩ "bán nhà ở quê sau này cũng không ai biết" nên đọc lại phần nghĩa vụ khai thuế thu nhập toàn cầu.
Với một số người, bán nhà ở Việt Nam trước khi trở thành cư dân thuế nước mới (đặc biệt là Mỹ), rồi dùng tiền đó làm đặt cọc, là cách gọn nhất: một lần chứng từ cho cả hồ sơ định cư, chuyển tiền và vay mua nhà. Với người khác, giữ nhà ở Việt Nam có ý nghĩa gia đình mà không con số nào thay được. Quan trọng là quyết định có hiểu biết về hệ quả thuế, không phải theo thói quen.
Câu hỏi thường gặp
Có thẻ xanh Mỹ rồi mua nhà có bị hạn chế gì không?
Ở cấp liên bang, người có thẻ xanh mua nhà như công dân. Một số bang có luật riêng hạn chế công dân một số nước mua một số loại bất động sản; hãy kiểm luật bang nơi định mua. Rào cản thường gặp hơn là lịch sử tín dụng và thu nhập để vay.
Đang có giấy phép lao động ở Canada thì mua nhà được không?
Luật cấm người không phải công dân, thường trú mua nhà ở có một số ngoại lệ cho người có giấy phép lao động đáp ứng điều kiện về thời gian làm việc và chưa sở hữu nhà ở Canada. Điều kiện cụ thể đã được điều chỉnh vài lần; kiểm canada.ca trước khi xem nhà.
Người thường trú Úc mới sang có phải xin FIRB không?
Người thường trú đang sống ở Úc thường không bị coi là người nước ngoài cho mục đích FIRB khi mua nhà ở. Nhưng nếu bạn mua khi còn đang ở ngoài Úc hoặc tư cách chưa rõ, hãy kiểm hướng dẫn trên firb.gov.au. Phụ phí thuế trước bạ cho người nước ngoài ở từng bang cũng có định nghĩa riêng.
Mới sang vài tháng có vay mua nhà được không?
Có thể, nhưng khó và điều kiện thường kém hơn. Ngân hàng muốn thấy thu nhập ổn định ở nước sở tại và lịch sử tín dụng. Một số chương trình cho người mới đến chấp nhận nếu bạn đặt cọc cao hơn. Nếu không gấp, thuê một thời gian rồi mua thường lợi hơn.
Tiền đặt cọc là tiền cha mẹ ở Việt Nam cho có được không?
Thường được, với thư xác nhận quà tặng và chứng từ chuyển tiền rõ ràng. Ngân hàng cần biết đó là quà, không phải khoản vay phải trả. Người có thẻ xanh Mỹ nhận quà lớn từ người nước ngoài còn phải khai mẫu thông tin với cơ quan thuế.
Có nên nhờ người thân là công dân đứng tên mua nhà hộ không?
Không nên coi đó là cách lách luật hạn chế người nước ngoài. Ở Canada, Úc, đứng tên hộ để né quy định có thể bị xử phạt, buộc bán, và người đứng tên là chủ sở hữu theo pháp luật. Chờ có thường trú hoặc mua theo ngoại lệ hợp lệ là đường an toàn.