Nhật Bản gần như không hạn chế người nước ngoài sở hữu nhà và đất: bạn có thể mua căn hộ, nhà riêng, cả quyền sở hữu đất vĩnh viễn, kể cả khi không cư trú ở Nhật và không có tư cách lưu trú. Giao dịch đi qua công ty môi giới có giấy phép, người môi giới có chứng chỉ giải thích các điểm quan trọng trước khi ký, và quyền sở hữu được đăng ký tại Cục Pháp vụ thường do chuyên viên tư pháp (shihō shoshi) làm thủ tục.
Hai điều cần nói rõ ngay. Thứ nhất, mua nhà không cho bạn visa: Nhật không có chương trình cư trú qua bất động sản, nên người mua vẫn phải có tư cách lưu trú riêng nếu muốn sống ở Nhật. Thứ hai, người mua chịu nhiều khoản thuế phí khi mua và thuế tài sản hằng năm, và vay ngân hàng Nhật rất khó với người chưa có vĩnh trú. Bài này giúp người Việt đang sống ở Nhật, hay đang ở Việt Nam muốn mua căn hộ ở Nhật, hiểu bức tranh trước khi xem nhà.
Ai mua được và mua được gì
Luật Nhật không phân biệt quốc tịch người mua bất động sản thông thường. Người nước ngoài có thể sở hữu đất (khác với Thái Lan hay Indonesia), mua chung cư (mansion), nhà riêng, nhà kèm đất, cả nhà cũ bỏ hoang (akiya) ở vùng nông thôn. Ngoại lệ đáng chú ý là luật năm 2021 về giám sát việc sử dụng đất quanh các cơ sở quan trọng, như căn cứ quốc phòng và đảo biên giới: ở các khu được chỉ định, giao dịch phải khai báo trước và việc sử dụng có thể bị giám sát. Ngoài các khu này, người nước ngoài mua như người Nhật.
Người không cư trú mua bất động sản ở Nhật có nghĩa vụ báo cáo theo Luật Ngoại hối và Ngoại thương sau khi mua, nộp qua Ngân hàng Trung ương Nhật cho Bộ Tài chính trong thời hạn quy định. Người đang cư trú ở Nhật thì không phải báo theo diện này. Đây là thủ tục hành chính, không phải xin phép, nhưng bỏ qua là vi phạm.
Về giấy tờ cá nhân, người Nhật thường dùng con dấu đăng ký và giấy chứng nhận con dấu. Người nước ngoài cư trú có thể đăng ký con dấu tại toà thị chính; người không cư trú thường dùng giấy chứng nhận chữ ký do cơ quan có thẩm quyền ở nước mình cấp. Chuẩn bị những giấy này mất thời gian, nên hỏi chuyên viên tư pháp danh sách từ sớm.
Quy trình mua một căn hộ ở Nhật, từng bước
Trình tự dưới đây là khung điển hình với căn hộ đã qua sử dụng, người mua trả bằng tiền mặt hoặc vay ngân hàng.
- Chọn công ty môi giới có giấy phép kinh doanh bất động sản và hỏi số giấy phép. Ở Nhật, môi giới có thể đại diện cả bên bán và bên mua; hãy hỏi rõ họ đứng về phía ai.
- Xem nhà và nộp đơn đặt mua (thư đề nghị mua) ghi giá đề nghị, điều kiện vay, thời hạn.
- Nghe giải thích các điểm quan trọng (jūyō jikō setsumei) do người có chứng chỉ giao dịch bất động sản trình bày: tình trạng pháp lý, quy hoạch, hạn chế xây dựng, khoản quỹ sửa chữa, tranh chấp, rủi ro thiên tai. Đây là bước quan trọng nhất; nếu không hiểu tiếng Nhật, hãy có người phiên dịch đáng tin.
- Ký hợp đồng mua bán và trả tiền cọc (tetsukekin). Theo thông lệ, sau khi ký, nếu bên mua tự huỷ thì mất cọc, nếu bên bán huỷ thì trả gấp đôi, trong giới hạn thời gian hợp đồng quy định.
- Xin vay ngân hàng nếu cần, thường hợp đồng có điều khoản huỷ không phạt khi không được duyệt vay.
- Thanh toán phần còn lại và bàn giao, cùng ngày chuyên viên tư pháp nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu tại Cục Pháp vụ.
- Khai báo theo Luật Ngoại hối nếu bạn là người không cư trú, và nộp tờ khai thuế trước bạ theo thông báo của chính quyền tỉnh.
Phí môi giới ở Nhật có mức trần theo luật; với căn trên 4 triệu yên, trần phổ biến là 3% giá cộng 60.000 yên, chưa gồm thuế tiêu dùng. Môi giới không được thu cao hơn trần, nhưng có thể thu thấp hơn nếu bạn thương lượng.
Thuế và phí khi mua, khi giữ, khi bán
Thuế suất cụ thể và các ưu đãi giảm thuế cho nhà ở thay đổi theo luật thuế từng năm. Bảng nêu cấu phần và vài mốc đã ổn định lâu; kiểm lại với Cục Thuế quốc gia Nhật (nta.go.jp) hoặc kế toán thuế.
| Giai đoạn | Khoản | Ghi chú |
|---|---|---|
| Khi mua | Thuế đăng ký và giấy phép | Tính trên giá trị đánh giá tài sản, nộp khi đăng ký |
| Khi mua | Thuế trước bạ bất động sản | Do tỉnh thu, có giảm cho nhà ở đáp ứng điều kiện |
| Khi mua | Thuế tem hợp đồng | Theo giá trị hợp đồng |
| Khi mua | Phí môi giới, phí chuyên viên tư pháp | Phí môi giới có trần theo luật |
| Hằng năm | Thuế tài sản cố định | Thuế suất tiêu chuẩn 1,4% trên giá trị đánh giá của chính quyền |
| Hằng năm | Thuế quy hoạch đô thị | Tối đa 0,3% ở khu vực áp dụng |
| Hằng tháng | Phí quản lý và quỹ sửa chữa (chung cư) | Quỹ sửa chữa thường tăng theo tuổi toà nhà |
| Khi bán | Thuế trên lãi chuyển nhượng | Mức thấp hơn nếu đã sở hữu trên 5 năm tính đến 1/1 năm bán |
Người không cư trú cho thuê nhà ở Nhật cũng có nghĩa vụ thuế với thu nhập cho thuê, và trong một số trường hợp bên thuê phải khấu trừ thuế khi trả tiền cho chủ nhà không cư trú. Người cần có đại diện thuế ở Nhật nếu không cư trú. Nếu bạn là cư dân thuế Việt Nam, thu nhập này còn cần xem xét theo hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa hai nước.
Vay ngân hàng: rào cản lớn nhất với người Việt
Ngân hàng Nhật đánh giá khoản vay mua nhà dựa vào hai câu hỏi: người vay có ở lại Nhật đủ lâu để trả hết nợ không, và thu nhập có ổn định không. Vì vậy người có vĩnh trú hoặc là vợ, chồng người Nhật được vay dễ nhất; người có visa làm việc thường bị yêu cầu thêm điều kiện như thời gian làm việc ở công ty hiện tại, thu nhập năm, người đồng vay có vĩnh trú, hoặc khoản trả trước lớn. Người không cư trú gần như không vay được từ ngân hàng Nhật thông thường.
Lãi suất vay mua nhà ở Nhật trong nhiều năm ở mức rất thấp so với Việt Nam, nhưng đã bắt đầu thay đổi khi chính sách tiền tệ của Nhật điều chỉnh. Người vay lãi thả nổi cần tính kịch bản lãi tăng. Ví dụ giả định: khoản vay 30 triệu yên trong 35 năm, mỗi lần lãi suất tăng 1 điểm phần trăm làm khoản trả hằng tháng tăng đáng kể; hãy dùng công cụ tính của ngân hàng để thử ba kịch bản trước khi ký.
Một điểm ít người Việt để ý: khoản vay mua nhà ở Nhật thường kèm bảo hiểm tín dụng nhân thọ, xoá nợ nếu người vay qua đời hoặc mắc bệnh nặng theo điều khoản. Điều này bảo vệ gia đình, nhưng điều kiện sức khoẻ khi tham gia có thể khiến người có bệnh nền khó vay.
Chọn nhà ở Nhật: những điều người Việt hay đánh giá sai
Tuổi toà nhà và tiêu chuẩn chống động đất. Nhật áp dụng tiêu chuẩn chống động đất mới từ tháng 6/1981. Nhà được cấp phép xây dựng trước mốc này thường rẻ hơn nhưng có thể khó vay, khó bán lại và cần gia cố. Hỏi rõ ngày cấp phép xây dựng, không chỉ năm hoàn thành.
Nhà ở Nhật mất giá theo thời gian. Khác thói quen ở Việt Nam, phần giá trị công trình ở Nhật, nhất là nhà gỗ, giảm nhanh theo năm; giá trị chủ yếu nằm ở đất và vị trí. Mua nhà riêng ở vùng dân số giảm, hy vọng tăng giá, là kỳ vọng rủi ro.
Akiya giá rẻ không có nghĩa là rẻ. Nhà bỏ hoang ở nông thôn có thể được bán với giá rất thấp, nhưng chi phí sửa chữa, phá dỡ, thuế hằng năm và việc khó bán lại có thể vượt xa giá mua. Một số địa phương có chương trình hỗ trợ, nhưng điều kiện thường gắn với việc chuyển đến sống thật.
Rủi ro thiên tai phải tra. Chính quyền địa phương công bố bản đồ nguy cơ ngập lụt, sạt lở, sóng thần. Người môi giới phải giải thích rủi ro ngập lụt trong phần giải thích các điểm quan trọng; hãy tự tra thêm trước khi đặt cọc.
Phí chung cư tăng dần. Quỹ sửa chữa định kỳ của chung cư thường được thiết kế tăng theo tuổi toà nhà. Xem kế hoạch sửa chữa dài hạn và số dư quỹ của toà; quỹ thiếu có thể dẫn tới khoản thu bổ sung lớn.
Chuyển tiền, thừa kế và câu hỏi visa
Người Việt đang làm việc ở Nhật mua nhà bằng thu nhập ở Nhật thì đơn giản nhất về nguồn tiền. Người ở Việt Nam muốn mua căn hộ ở Nhật cần trả lời câu hỏi chuyển tiền ra theo quy định ngoại hối Việt Nam; mua bất động sản đầu tư ở nước ngoài không phải mục đích cá nhân được chuyển tiền mặc định. Hỏi ngân hàng và luật sư trước khi đặt cọc, và tránh mọi kênh chuyển tiền không chính thức, vì ngân hàng và bên bán ở Nhật đều kiểm nguồn tiền theo quy định chống rửa tiền.
Bất động sản ở Nhật thuộc diện chịu thuế thừa kế của Nhật khi chủ sở hữu qua đời, bất kể người thừa kế ở đâu, và thủ tục đăng ký thừa kế đòi giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình theo yêu cầu của Cục Pháp vụ. Gia đình người Việt nên lập di chúc hợp lệ và chuẩn bị giấy tờ hộ tịch dịch thuật từ sớm. Từ năm 2024, Nhật bắt buộc đăng ký thừa kế bất động sản trong thời hạn quy định, nên để chậm có thể bị phạt.
Về visa, xin nhắc lại: sở hữu nhà không tạo ra tư cách lưu trú. Nó chỉ là một điểm cộng nhỏ về ổn định khi bạn đã có tư cách lưu trú và xin gia hạn, vĩnh trú hay nhập quốc tịch. Ai chào "mua nhà ở Nhật để được định cư" là đang nói sai về luật Nhật.
Câu hỏi thường gặp
Người Việt không sống ở Nhật có mua nhà ở Nhật được không?
Được. Luật Nhật không cấm người nước ngoài không cư trú mua nhà đất. Bạn cần giấy tờ chứng minh danh tính và chữ ký phù hợp, làm việc qua môi giới và chuyên viên tư pháp, và nộp báo cáo theo Luật Ngoại hối sau khi mua.
Mua nhà ở Nhật có được cấp visa không?
Không. Nhật không có chương trình cư trú qua bất động sản. Muốn sống ở Nhật, bạn vẫn cần tư cách lưu trú như làm việc, du học, kinh doanh quản lý hay vợ chồng người Nhật.
Visa kỹ sư có vay mua nhà ở Nhật được không?
Có thể, nhưng khó hơn người có vĩnh trú. Ngân hàng thường xem thời gian làm việc, thu nhập, thời hạn còn lại của tư cách lưu trú và khoản trả trước. Một số ngân hàng có sản phẩm riêng cho người nước ngoài với điều kiện chặt hơn.
Thuế tài sản cố định ở Nhật tính thế nào?
Thuế suất tiêu chuẩn là 1,4% trên giá trị đánh giá do chính quyền địa phương xác định, thường thấp hơn giá thị trường. Nhà ở có các ưu đãi giảm phần đất theo diện tích. Thông báo thuế được gửi hằng năm cho người sở hữu vào ngày 1/1.
Mua nhà ở Nhật để cho thuê có lãi không?
Tuỳ vị trí và giá mua. Lợi suất cho thuê ở trung tâm Tokyo thường thấp, ở vùng ven cao hơn nhưng rủi ro trống phòng và mất giá cũng cao hơn. Tính lợi suất ròng sau phí quản lý, quỹ sửa chữa, thuế và tháng trống trước khi quyết.
Có cần biết tiếng Nhật để mua nhà không?
Hợp đồng và phần giải thích các điểm quan trọng đều bằng tiếng Nhật. Không biết tiếng thì cần phiên dịch đáng tin hoặc môi giới có nhân viên nói tiếng Việt, tiếng Anh. Đừng ký khi chưa hiểu từng điều khoản về cọc, huỷ và tình trạng pháp lý.