Singapore cho người nước ngoài mua căn hộ tư nhân khá tự do, nhưng đặt hai lớp chặn rất rõ: không được mua nhà ở xã hội HDB, hạn chế mua nhà có đất, và mỗi giao dịch của người nước ngoài chịu thuế mua nhà bổ sung ABSD ở mức rất cao. Từ ngày 27/4/2023, theo công bố của Bộ Tài chính và cơ quan thuế IRAS, mức ABSD với người nước ngoài là 60% giá mua, áp ngay từ căn đầu tiên.
Con số đó khiến phép tính "mua nhà ở Singapore cho con đi học" hay "mua nhà để giữ tiền" của nhiều gia đình Việt đổi hẳn. Bài này đi qua những gì một người mang hộ chiếu Việt Nam được mua, cách cộng ra số tiền mặt cần có, chuyện vay ngân hàng, quy trình giao dịch, và vì sao với phần lớn người đang giữ Employment Pass, thuê nhà vài năm rồi mới tính mua lại là phương án hợp lý hơn. Các mức thuế dưới đây đúng ở thời điểm viết; Singapore điều chỉnh chính sách nhà ở khá thường xuyên, nên trước khi đặt cọc bạn cần kiểm lại trên trang của IRAS và cơ quan đất đai.
Người nước ngoài được mua những loại nhà nào
Nhà ở xã hội HDB: không được mua. Khoảng bốn phần năm dân Singapore sống trong căn hộ HDB, nên khi đi xem nhà bạn sẽ thấy loại này nhiều nhất và giá mềm nhất. Nhưng người nước ngoài không được mua HDB, kể cả căn bán lại. Thường trú nhân PR được mua HDB bán lại khi đáp ứng điều kiện về thời gian giữ PR và cơ cấu hộ gia đình; căn HDB mới thì dành cho hộ có công dân. Người nước ngoài vẫn có thể thuê căn HDB theo quy định cho thuê của HDB.
Căn hộ chung cư điều hành EC: cũng không. EC là loại lai giữa nhà xã hội và tư nhân, ban đầu bán cho hộ công dân. Chỉ sau một số năm EC mới chuyển thành nhà tư nhân hoàn toàn và lúc đó người nước ngoài mới được mua lại trên thị trường thứ cấp.
Căn hộ tư nhân và condo: được mua. Đây là nhóm chính dành cho người nước ngoài. Bạn được mua căn hộ trong các dự án tư nhân, cả loại có thời hạn sở hữu 99 năm lẫn loại sở hữu vĩnh viễn (freehold), không cần xin phép riêng.
Nhà có đất (landed): bị hạn chế. Nhà phố, nhà liền kề, biệt thự thuộc diện bất động sản nhà ở bị hạn chế theo Luật Bất động sản nhà ở. Người nước ngoài muốn mua phải được cơ quan đất đai Singapore chấp thuận, và trên thực tế phần được xét thường giới hạn ở khu Sentosa Cove, mua để ở. Nếu ai đó chào bán một căn nhà phố ở khu dân cư thông thường "đứng tên được", hãy hỏi kỹ cơ chế pháp lý — rất có thể đó là lời hứa không thực hiện được.
Thuế khi mua: BSD cho mọi người, ABSD tuỳ tư cách
Mọi người mua nhà ở Singapore đều trả thuế trước bạ người mua (BSD), tính luỹ tiến theo giá, từ 1% ở bậc đầu tới khoảng 6% ở phần giá trên 3 triệu đô Singapore theo biểu áp dụng từ năm 2023. ABSD là lớp thứ hai, phụ thuộc vào bạn là ai và đang có bao nhiêu nhà ở. Bảng dưới là mức ABSD từ 27/4/2023 theo IRAS.
| Người mua | Căn thứ nhất | Căn thứ hai | Từ căn thứ ba |
|---|---|---|---|
| Công dân Singapore | 0% | 20% | 30% |
| Thường trú nhân PR | 5% | 30% | 35% |
| Người nước ngoài (gồm người Việt) | 60% | 60% | 60% |
| Pháp nhân mua nhà ở | 65% | 65% | 65% |
Có một ngoại lệ nhiều người nghe nói tới: công dân một số nước có hiệp định thương mại tự do với Singapore (Mỹ, Thuỵ Sĩ, Na Uy, Iceland, Liechtenstein) được đối xử như công dân Singapore về ABSD. Việt Nam không nằm trong nhóm này, nên mang hộ chiếu Việt Nam thì bạn chịu đủ 60%.
Một điểm nữa: mua đứng tên chung, nếu một người là người nước ngoài, thì mức ABSD áp theo người có mức cao nhất. Vợ chồng có một người là công dân Singapore mua căn đầu tiên chung có thể xin hoàn ABSD theo điều kiện riêng; trường hợp này nên hỏi luật sư chuyển nhượng trước khi ký.
Ví dụ giả định: cộng ra số tiền mặt cho một căn 1,5 triệu đô Singapore
Ví dụ giả định để thấy thứ tự lớn nhỏ của các khoản: anh Quân là người Việt đang giữ Employment Pass, muốn mua một căn condo giá 1,5 triệu đô Singapore. Thuế BSD theo biểu luỹ tiến năm 2023 cho mức giá này vào khoảng 44.600 đô. ABSD 60% là 900.000 đô. Nếu ngân hàng cho vay tối đa 75% giá trị, anh cần trả trước 25%, tức 375.000 đô. Cộng lại, tiền mặt phải có trong tay vào khoảng 1,32 triệu đô, chưa kể phí luật sư, phí định giá và tiền sửa sang.
Nói cách khác, với người nước ngoài, số tiền mặt cần có gần bằng giá căn nhà, dù có vay ngân hàng. ABSD và BSD phải nộp bằng tiền mặt trong thời hạn ngắn sau khi ký hợp đồng mua, không được vay để trả. Nếu cũng căn ấy anh Quân mua sau khi đã có PR, ABSD căn đầu chỉ còn 5%, tức khoảng 75.000 đô — chênh lệch hơn 800.000 đô chỉ vì tư cách cư trú.
Phép tính này giải thích vì sao phần lớn người nước ngoài đang làm việc ở Singapore chọn thuê nhà cho tới khi có PR. Nó cũng giải thích vì sao lời mời "mua nhà Singapore để giữ tài sản" cần được đặt cạnh câu hỏi: căn nhà phải tăng giá bao nhiêu mới bù được 60% đã nộp ngay ngày đầu? Câu trả lời thường cho thấy đây không phải khoản đầu tư sinh lời theo nghĩa thông thường.
Vay ngân hàng khi là người nước ngoài
Tỷ lệ cho vay tối đa. Theo quy định của Cơ quan Tiền tệ Singapore, khoản vay mua nhà đầu tiên từ ngân hàng thường được tối đa khoảng 75% giá trị nếu thời hạn vay và tuổi người vay nằm trong ngưỡng cho phép, và người mua phải trả tối thiểu một phần bằng tiền mặt. Có khoản vay nhà đang chạy thì tỷ lệ cho vay căn tiếp theo thấp hơn nhiều.
Ngưỡng tổng nợ trên thu nhập. Ngân hàng áp ngưỡng tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không vượt một tỷ lệ của thu nhập (khung TDSR, ở mức 55% vào thời điểm viết). Mọi khoản vay khác của bạn, gồm vay mua xe hay thẻ tín dụng, đều bị cộng vào.
Thu nhập ở Việt Nam bị chiết khấu. Nếu một phần thu nhập của bạn đến từ Việt Nam hoặc bằng đồng tiền khác, ngân hàng thường chỉ tính một phần giá trị, đòi sao kê dài hơn và hồ sơ thuế. Thu nhập kinh doanh khó chứng minh hơn lương.
Ngân hàng chọn khách. Một số ngân hàng chỉ cho người nước ngoài vay khi đang có giấy phép làm việc hợp lệ ở Singapore; một số chấp nhận người không cư trú nhưng tỷ lệ cho vay thấp hơn. Hỏi trước thư chấp thuận vay nguyên tắc trước khi đặt cọc, vì mất cọc vì không vay được là chuyện có thật.
Quy trình giao dịch: nhà bán lại và nhà mới mở bán
Hai loại giao dịch có nhịp tiền khác nhau. Các bước dưới là khung chung; con số phần trăm cọc có thể khác theo thoả thuận và theo quy định hiện hành.
- Xin thư chấp thuận vay nguyên tắc và chốt ngân sách, gồm cả ABSD và BSD, trước khi đi xem nhà.
- Với nhà bán lại: trả phí quyền chọn mua để người bán giữ căn cho bạn trong một thời hạn ngắn, thường khoảng hai tuần, rồi thực hiện quyền chọn bằng cách trả thêm cho đủ phần cọc theo thoả thuận.
- Với nhà mới của chủ đầu tư: trả tiền giữ chỗ theo quyền chọn, sau đó ký hợp đồng mua bán theo mẫu, rồi thanh toán theo tiến độ xây dựng.
- Nộp BSD và ABSD bằng tiền mặt trong thời hạn quy định sau khi ký, thường là 14 ngày; nộp chậm bị phạt.
- Luật sư chuyển nhượng kiểm tra quyền sở hữu, giải ngân và hoàn tất sang tên; nhận bàn giao.
Điều người Việt hay bất ngờ là hạn 14 ngày nộp thuế. Nếu tiền nằm ở Việt Nam và chưa chuyển xong, bạn có thể rơi vào thế phải chịu phạt hoặc mất cọc. Tiền phải sẵn ở Singapore trước khi ký quyền chọn mua, không phải sau.
Giữ nhà, cho thuê và bán lại: các khoản ít người tính
Sở hữu nhà ở Singapore kéo theo thuế tài sản hằng năm tính trên giá trị cho thuê ước tính của căn nhà. Nhà chủ sở hữu tự ở chịu biểu thuế thấp hơn nhiều so với nhà cho thuê hoặc để trống, và biểu thuế cho nhà không tự ở đã được nâng mạnh trong các năm 2023–2024. Ngoài ra còn phí quản lý chung cư hằng quý, bảo hiểm, chi phí sửa chữa.
Cho thuê cũng có luật riêng. Nhà tư nhân phải cho thuê theo thời hạn tối thiểu do cơ quan quy hoạch đô thị đặt ra, ở mức ba tháng liên tục vào thời điểm viết; cho thuê ngắn ngày kiểu khách sạn qua ứng dụng là trái quy định và có thể bị phạt nặng. Thu nhập cho thuê phải khai thuế ở Singapore.
Bán sớm thì gặp thuế người bán SSD. Từ tháng 7/2025, theo công bố của chính phủ Singapore, thời gian giữ nhà phải chịu SSD được kéo dài lên khoảng bốn năm, với mức thuế giảm dần theo số năm đã giữ. Mục đích là chặn mua đi bán lại ngắn hạn. Người định mua để "lướt" vài năm rồi bán khi có PR cần đặt khoản này vào phép tính, và kiểm biểu đang áp dụng trên trang IRAS trước khi mua.
Mua nhà không mang lại quyền cư trú — và chuyện chuyển tiền từ Việt Nam
Singapore không có chương trình cấp thị thực hay thường trú qua mua bất động sản. Chương trình nhà đầu tư toàn cầu GIP cũng không tính nhà ở là khoản đầu tư đủ điều kiện. Vì vậy căn nhà không giúp bạn ở lại, không cộng điểm khi xin Employment Pass, và gần như không có trọng lượng khi xét PR so với việc làm ổn định, thuế đã nộp và thời gian sống thật ở Singapore. Nếu mục tiêu là cho con học ở Singapore, cửa đi vẫn là thị thực học sinh và thẻ cư trú của cha mẹ, không phải sổ đỏ.
Phía Việt Nam, cá nhân chuyển tiền ra nước ngoài chỉ được làm qua ngân hàng với các mục đích và hồ sơ mà quy định quản lý ngoại hối cho phép. Mua nhà ở nước ngoài của cá nhân không phải mục đích được ghi rõ ràng, nên nhiều người đang làm việc ở Singapore chọn trả bằng thu nhập và tiết kiệm tạo ra ngay tại đó. Với khoản tiền lớn từ Việt Nam, bạn nên hỏi ngân hàng và luật sư về kênh hợp pháp trước, vì ngân hàng Singapore sẽ hỏi nguồn tiền rất kỹ và giao dịch không giải thích được nguồn gốc có thể bị dừng.
Ví dụ giả định: chị Mai làm kế toán trưởng ở Singapore được ba năm, vừa có PR, cộng lương tích luỹ và một khoản tiết kiệm chuyển sang qua kênh ngân hàng có hồ sơ, đủ để mua một căn hai phòng ngủ ở khu ven. Hồ sơ nguồn tiền của chị rõ ràng, ngân hàng duyệt vay nhanh. Một người bạn của chị, giữ hộ chiếu Việt Nam, không có việc làm ở Singapore, muốn mua căn tương tự chỉ để "có chân ở Singapore" thì phải nộp 60% ABSD, khó vay, và không được thêm quyền cư trú nào.
Sai lầm hay gặp khi người Việt tính mua nhà ở Singapore
Phần lớn sai lầm đến từ việc đem cách nghĩ mua nhà ở Việt Nam sang một thị trường có luật thuế và luật cư trú rất khác.
- Tính giá nhà mà quên ABSD 60%, rồi chỉ phát hiện khi luật sư gửi bảng tính.
- Tin rằng mua nhà sẽ giúp xin PR hay thị thực dễ hơn.
- Đứng tên chung với người thân có quốc tịch Singapore mà không hiểu mức ABSD áp theo người cao nhất.
- Ký quyền chọn mua khi tiền còn ở Việt Nam, rồi trễ hạn nộp thuế hoặc không đủ tiền thực hiện quyền chọn.
- Mua căn landed ngoài khu được phép vì người môi giới nói "lo được giấy".
- Định cho thuê ngắn ngày để bù chi phí, trái với thời hạn thuê tối thiểu.
- Bán trước thời hạn giữ tối thiểu và chịu thuế SSD không lường trước.
Một nguyên tắc gọn: nếu bạn chưa có PR và không chắc sẽ sống ở Singapore lâu dài, hãy coi việc thuê nhà là mặc định và chỉ tính mua khi tư cách cư trú đã đổi. Nếu đã có PR, căn nhà đầu tiên lại là một quyết định đáng cân nhắc nghiêm túc.
Câu hỏi thường gặp
Người Việt có được mua căn hộ HDB ở Singapore không?
Không. Người nước ngoài không được mua HDB, kể cả căn bán lại. Thường trú nhân PR được mua HDB bán lại khi đủ điều kiện về thời gian giữ PR và hộ gia đình; người nước ngoài chỉ có thể thuê HDB theo quy định cho thuê.
Thuế ABSD với người nước ngoài hiện là bao nhiêu?
Từ ngày 27/4/2023, theo IRAS, mức ABSD với người nước ngoài là 60% giá mua, áp từ căn đầu tiên, cộng thêm thuế trước bạ BSD luỹ tiến. Chính sách có thể đổi, nên kiểm lại trang IRAS ngay trước khi ký quyền chọn mua.
Mua nhà ở Singapore có được cấp thị thực hay thường trú không?
Không. Singapore không có diện cư trú qua mua bất động sản, và chương trình GIP cũng không tính nhà ở là khoản đầu tư đủ điều kiện. Quyền cư trú đến từ việc làm, kinh doanh, gia đình hoặc học tập, không từ căn nhà.
Người nước ngoài có vay mua nhà ở Singapore được không?
Có thể, nhưng ngân hàng xét chặt hơn. Tỷ lệ cho vay tối đa thường khoảng 75% cho khoản vay đầu tiên trong ngưỡng tuổi và thời hạn, tổng nợ trên thu nhập bị giới hạn, thu nhập từ Việt Nam thường bị chiết khấu. Nên xin thư chấp thuận vay nguyên tắc trước khi đặt cọc.
Có PR rồi thì mua nhà ở Singapore khác gì?
Có PR, ABSD căn đầu tiên giảm còn khoảng 5% theo biểu từ năm 2023, và bạn được mua HDB bán lại khi đủ điều kiện. Với cùng một căn, khoản chênh lệch so với khi còn là người nước ngoài có thể lên tới hàng trăm nghìn đô Singapore.
Cho thuê căn condo qua ứng dụng đặt phòng ngắn ngày có được không?
Không. Nhà tư nhân ở Singapore phải cho thuê theo thời hạn tối thiểu do cơ quan quy hoạch đặt ra, ở mức ba tháng liên tục vào thời điểm viết. Cho thuê ngắn ngày kiểu khách sạn có thể bị phạt nặng, và thu nhập cho thuê phải khai thuế.