Người có thường trú nhân Canada (PR) được mua nhà để ở như công dân; lệnh cấm người nước ngoài mua nhà ở có hiệu lực từ 1/1/2023 (đã được gia hạn đến 1/1/2027 theo thông báo của chính phủ) không áp dụng cho PR. Với người mới nhập cư, rào cản thật không nằm ở luật mà ở khả năng vay: thu nhập ở Canada chưa đủ dài, chưa có lịch sử tín dụng, và tiền trả trước phải chứng minh nguồn gốc.
Khung chung tính đến thời điểm viết: tiền trả trước tối thiểu là 5% cho phần giá đến 500.000 đô la Canada và 10% cho phần từ 500.000 đến 1,5 triệu; trả dưới 20% thì khoản vay phải có bảo hiểm vỡ nợ; người vay phải qua bài kiểm tra áp lực lãi suất. Người mua lần đầu có các công cụ hỗ trợ như tài khoản FHSA và rút RRSP theo chương trình HBP.
Bài này giải thích từng khâu theo góc người mới đến. Quy định thế chấp, mức ưu đãi thuế và thuế chuyển nhượng thay đổi theo năm và theo tỉnh; trước khi ký, bạn kiểm trên canada.ca, trang Cơ quan Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) và trang của tỉnh.
Ai được mua: PR, người có giấy phép tạm trú và luật cấm người nước ngoài
Đạo luật cấm người không phải công dân Canada mua bất động sản nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2023, áp dụng ở các khu đô thị. Người được loại trừ gồm công dân, thường trú nhân và một số nhóm khác. Luật có các ngoại lệ cho người có giấy phép lao động đáp ứng điều kiện nhất định, sinh viên trong một số trường hợp, và người tị nạn. Chính phủ đã gia hạn lệnh cấm; bạn kiểm thời hạn hiện hành trên canada.ca trước khi lên kế hoạch.
Với người đã có PR, câu hỏi chuyển sang chuyện khác: ngân hàng có cho vay không. Nhiều tổ chức cho vay có chương trình dành cho người mới nhập cư, chấp nhận lịch sử tín dụng ngắn nếu có thu nhập ổn định ở Canada và tiền trả trước lớn hơn. Tên chương trình và điều kiện khác nhau theo từng nơi; bạn so sánh qua chuyên viên tín dụng của ngân hàng hoặc người môi giới thế chấp có giấy phép của tỉnh.
Với người còn ở diện tạm trú (du học, giấy phép lao động), mua nhà vừa vướng luật cấm vừa khó vay, và rủi ro lớn nếu sau đó không được thường trú. Trừ khi rơi đúng ngoại lệ và có lý do rất rõ, chờ đến khi có PR thường là quyết định an toàn hơn.
Tiền trả trước tối thiểu và bảo hiểm khoản vay
Cấu trúc dưới đây là khung liên bang tính đến thời điểm viết (sau điều chỉnh tháng 12/2024 về trần giá nhà được bảo hiểm). Ngân hàng có thể đòi cao hơn với người mới đến.
| Giá nhà | Tiền trả trước tối thiểu | Bảo hiểm vỡ nợ |
|---|---|---|
| Đến 500.000 CAD | 5% giá nhà | Bắt buộc nếu trả trước dưới 20% |
| Trên 500.000 đến dưới 1,5 triệu CAD | 5% của 500.000 đầu và 10% của phần vượt | Bắt buộc nếu trả trước dưới 20% |
| Từ 1,5 triệu CAD trở lên | 20% giá nhà | Không được bảo hiểm theo khung này |
Ví dụ giả định: nhà giá 700.000 CAD. Tiền trả trước tối thiểu là 5% × 500.000 = 25.000, cộng 10% × 200.000 = 20.000, tổng 45.000 CAD. Vì dưới 20%, khoản vay phải có bảo hiểm vỡ nợ; phí bảo hiểm (tính theo tỷ lệ phần trăm khoản vay, giảm dần khi trả trước nhiều hơn) thường được cộng vào khoản vay. Tỷ lệ phí cụ thể do CMHC và các công ty bảo hiểm thế chấp tư công bố.
Người mua lần đầu vay có bảo hiểm có thể chọn thời gian trả nợ dài nhất 30 năm theo quy định từ cuối năm 2024; khoản vay không bảo hiểm có quy định riêng. Kỳ hạn lãi suất (term) thường ngắn hơn nhiều, ví dụ vài năm rồi phải gia hạn với lãi suất lúc đó — đây là rủi ro lãi suất mà nhiều người Việt quen kiểu vay ở Việt Nam ít để ý.
Bài kiểm tra áp lực và tổng nợ: vì sao "đủ tiền trả góp" vẫn bị từ chối
Bài kiểm tra áp lực. Để được duyệt, người vay phải chứng minh trả được khoản vay ở lãi suất cao hơn lãi suất hợp đồng: mức cao hơn giữa lãi suất hợp đồng cộng 2 điểm phần trăm và mức sàn do cơ quan quản lý công bố (đang là 5,25% trong nhiều năm). Quy định có thể đổi, kiểm trên trang của cơ quan giám sát tài chính (OSFI) và CMHC.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập. Ngân hàng tính tổng chi phí nhà (trả góp, thuế nhà, sưởi, phí chung cư) và tổng nợ (thêm vay xe, thẻ tín dụng) so với thu nhập. Vay xe mới ngay trước khi mua nhà là lỗi phổ biến làm giảm hạn mức vay.
Thu nhập phải "ở Canada" và ổn định. Người mới làm vài tháng, còn thử việc, hoặc làm hợp đồng ngắn thường bị hỏi kỹ. Thu nhập từ Việt Nam thường không được tính hoặc chỉ được xem như yếu tố phụ.
Lịch sử tín dụng. Chương trình cho người mới nhập cư có thể châm chước lịch sử ngắn, nhưng việc mở thẻ tín dụng và trả đúng hạn từ tháng đầu vẫn là việc nên làm. Cách xây điểm tín dụng đã có bài riêng trong mục chi phí tài chính.
Tiền trả trước từ Việt Nam: chứng minh nguồn gốc thế nào
Ngân hàng Canada có nghĩa vụ chống rửa tiền, nên tiền trả trước phải có nguồn rõ ràng và thường phải thấy trong tài khoản một thời gian (nhiều nơi yêu cầu lịch sử khoảng 90 ngày). Tiền chuyển từ Việt Nam sang được chấp nhận nếu bạn chứng minh được đường đi: giấy tờ bán tài sản, sao kê tài khoản ở Việt Nam, chứng từ chuyển tiền quốc tế qua ngân hàng.
Những tình huống làm hồ sơ vay bị chậm hoặc từ chối: tiền gửi vào tài khoản bằng tiền mặt nhiều lần không giải thích được; tiền đến từ tài khoản người khác mà không có giấy tặng cho; chuyển qua kênh không chính thức. Nếu cha mẹ ở Việt Nam cho tiền, ngân hàng thường yêu cầu thư tặng cho (gift letter) xác nhận đây là quà, không phải khoản vay phải trả, kèm chứng từ chuyển.
Đây không phải chỗ để "làm đẹp" hồ sơ. Khai sai nguồn tiền với ngân hàng là gian lận thế chấp, hậu quả pháp lý nặng. Cách đúng là chuyển tiền sớm qua kênh ngân hàng, lưu đủ giấy tờ ở cả hai đầu, và hỏi trước ngân hàng họ cần chứng từ gì. Nếu tài sản ở Việt Nam chưa bán, đừng tính nó là tiền trả trước.
Ưu đãi cho người mua lần đầu: FHSA, HBP và tín dụng thuế
Người mới nhập cư thường đủ điều kiện "mua lần đầu" theo định nghĩa của luật thuế Canada nếu chưa sở hữu nhà để ở trong thời gian quy định. Các công cụ chính tính đến thời điểm viết:
- FHSA (Tài khoản tiết kiệm mua nhà lần đầu): đóng tối đa 8.000 CAD mỗi năm, tổng 40.000 CAD trọn đời; khoản đóng được trừ thu nhập chịu thuế, rút ra mua nhà đủ điều kiện không bị đánh thuế. Hạn mức bắt đầu tính từ năm mở tài khoản, nên người mới đến nên mở sớm dù chỉ đóng ít.
- HBP (Chương trình người mua nhà): rút từ RRSP tối đa 60.000 CAD mỗi người để mua nhà lần đầu, phải hoàn trả vào RRSP trong khoảng 15 năm theo lịch. Người mới đến thường chưa có nhiều trong RRSP nên công cụ này phát huy về sau.
- Tín dụng thuế người mua nhà lần đầu của liên bang: tính trên khoản 10.000 CAD, giảm thuế khoảng 1.500 CAD khi khai thuế năm mua.
- Miễn giảm thuế chuyển nhượng đất của tỉnh: Ontario, BC và một số tỉnh có hoàn hoặc miễn một phần cho người mua lần đầu, điều kiện về cư trú, quốc tịch và giá nhà khác nhau. Toronto có thuế chuyển nhượng của thành phố cộng thêm, cũng có khoản hoàn riêng.
- Các khoản hoàn thuế GST/HST với nhà mới xây có những thay đổi gần đây dành cho người mua lần đầu; điều kiện chi tiết bạn kiểm trên canada.ca.
Kết hợp FHSA và HBP, một cặp vợ chồng có thể dồn được khoản đáng kể cho tiền trả trước nhờ lợi thế thuế. Chi tiết về hạn mức tính từ khi nào đã có bài riêng về TFSA, RRSP và FHSA cho người mới đến.
Các bước mua nhà và chi phí ngoài giá nhà
Quy trình ở các tỉnh nói tiếng Anh khá giống nhau; Quebec dùng công chứng viên (notaire) thay cho luật sư ở khâu chuyển quyền.
- Xin duyệt trước khoản vay (pre-approval) để biết ngân sách thật và giữ lãi suất trong một thời gian.
- Chọn đại lý bất động sản đại diện cho người mua; hỏi rõ họ đại diện bên nào và phí do ai trả.
- Đặt giá mua kèm điều kiện: điều kiện tài chính, điều kiện kiểm tra nhà, với chung cư là điều kiện xem hồ sơ của ban quản lý (tình trạng quỹ dự phòng, sửa chữa lớn sắp tới).
- Thuê thợ kiểm tra nhà độc lập: mái, móng, ẩm mốc, hệ thống sưởi, điện. Nhà cũ ở Canada có những vấn đề người Việt ít gặp như lò sưởi gần hết tuổi thọ, nước thấm tầng hầm.
- Khi điều kiện được gỡ, chuyển tiền cọc; chuẩn bị bảo hiểm nhà vì ngân hàng yêu cầu trước ngày nhận nhà.
- Luật sư hoặc công chứng viên kiểm tra quyền sở hữu, nhận tiền vay, đăng ký chuyển quyền.
- Ngày nhận nhà: thanh toán thuế chuyển nhượng (nếu tỉnh có), phí luật sư, điều chỉnh thuế nhà và phí chung cư theo ngày.
Chi phí đóng hồ sơ ngoài giá nhà thường được khuyên dự trù vài phần trăm giá nhà, tuỳ tỉnh: thuế chuyển nhượng ở Ontario, BC có thể là khoản lớn nhất, trong khi Alberta gần như chỉ có phí đăng ký. Thiếu khoản này vào phút chót là tình huống khó xử nhất, vì ngân hàng không cho vay thêm để trả.
Những sai lầm người mới đến hay mắc khi mua nhà
Sai lầm đầu tiên là mua quá sớm ở khu chưa hiểu. Người mới đến chưa biết chỗ làm lâu dài, chưa biết trường nào hợp con, chưa trải qua một mùa đông ở khu đó. Thuê một hai năm trước khi mua không phải là "ném tiền qua cửa sổ" nếu nó giúp bạn tránh mua sai nơi, vì bán lại nhà ở Canada tốn phí đại lý, phí luật sư và có thể thuế.
Sai lầm thứ hai là dồn hết tiền vào tiền trả trước, không để quỹ dự phòng. Nhà ở Canada có những khoản sửa chữa lớn bất ngờ: thay lò sưởi, mái, máy nước nóng, xử lý nước thấm tầng hầm. Nếu một người trong nhà mất việc trong năm đầu sở hữu, không có quỹ dự phòng thì áp lực trả góp rất lớn.
Sai lầm thứ ba là tin lời hứa cho thuê để trả góp. Nhiều người mua nhà có tầng hầm với dự tính cho thuê để gánh một phần khoản vay. Tầng hầm cho thuê phải đủ điều kiện pháp lý của thành phố; ngân hàng chỉ tính một phần thu nhập cho thuê, và người thuê có quyền được luật tỉnh bảo vệ. Hãy tính khả năng trả góp như thể không có thu nhập cho thuê, phần cho thuê là phần thêm.
Sai lầm cuối cùng là bỏ qua điều kiện kiểm tra nhà trong thị trường nóng để "thắng" giá. Đó là đánh cược mà người mua lần đầu, ít kinh nghiệm về nhà ở Canada, thường không đủ khả năng chịu nếu thua.
Câu hỏi thường gặp
Mới có PR vài tháng có mua nhà ở Canada được không?
Về luật thì được, vì thường trú nhân không thuộc lệnh cấm người nước ngoài mua nhà. Về vay vốn, nhiều ngân hàng có chương trình cho người mới nhập cư chấp nhận thời gian làm việc ngắn nếu tiền trả trước cao hơn mức tối thiểu và thu nhập ổn định. Thực tế, nhiều người chờ qua thời gian thử việc rồi mới nộp hồ sơ vay.
Tiền cha mẹ ở Việt Nam cho có được dùng làm tiền trả trước không?
Thường được, nếu là quà tặng thật và có chứng từ. Ngân hàng yêu cầu thư tặng cho xác nhận không phải khoản vay, kèm chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng và đôi khi giấy tờ về nguồn tiền của cha mẹ. Chuyển sớm và giữ đủ giấy tờ ở hai đầu giúp tránh chậm trễ lúc duyệt vay.
Có nhà ở Việt Nam thì có còn là người mua lần đầu ở Canada không?
Định nghĩa người mua lần đầu cho FHSA, HBP và tín dụng thuế dựa vào việc bạn hoặc vợ chồng có sống trong nhà mình sở hữu trong khoảng thời gian luật quy định hay không. Nhà ở nước ngoài có thể được tính. Mỗi ưu đãi có cách hiểu riêng, nên đọc hướng dẫn của Cơ quan Thuế Canada hoặc hỏi kế toán.
Nên chọn lãi suất cố định hay thả nổi?
Không có lựa chọn đúng cho mọi người. Lãi cố định cho khoản trả góp ổn định trong kỳ hạn, hợp với người mới đến cần dự đoán ngân sách. Lãi thả nổi thay đổi theo lãi suất cơ bản, có thể rẻ hơn hoặc đắt hơn. Điều quan trọng là tính được khoản trả góp nếu lãi tăng khi gia hạn kỳ hạn.
Mua chung cư hay nhà phố ở Canada?
Chung cư thường rẻ hơn ở cùng khu nhưng có phí quản lý hằng tháng và rủi ro sửa chữa lớn dùng quỹ chung. Nhà phố và nhà riêng không có phí đó nhưng chủ nhà tự lo sửa chữa, sưởi, dọn tuyết. Trước khi mua chung cư, hãy đọc kỹ hồ sơ quỹ dự phòng và biên bản họp của ban quản lý.
Có cần luật sư khi mua nhà ở Canada không?
Ở hầu hết các tỉnh, khâu chuyển quyền sở hữu và nhận tiền vay do luật sư hoặc công chứng viên (Quebec) thực hiện; ngân hàng cũng yêu cầu. Luật sư kiểm tra quyền sở hữu, các khoản thế chấp cũ, và giải thích giấy tờ bạn ký. Hỏi phí trọn gói trước khi chọn.