Ở Mỹ, người nước ngoài và người mới định cư đều được mua nhà; luật liên bang không đòi người mua phải là công dân hay thường trú nhân. Cái khó không nằm ở quyền sở hữu mà ở khoản vay: ngân hàng Mỹ cho vay dựa trên lịch sử tín dụng, thu nhập có giấy tờ ở Mỹ và nguồn tiền trả trước được chứng minh — ba thứ người mới sang thường chưa có đủ.
Quy trình mua nhà điển hình gồm: xác định ngân sách và xin thư duyệt vay sơ bộ, ký thoả thuận với người môi giới bên mua, tìm nhà và trả giá kèm điều kiện, đặt cọc vào tài khoản ký quỹ (escrow), kiểm định nhà, thẩm định giá, kiểm tra quyền sở hữu, rồi ký giấy tờ và nhận nhà vào ngày closing. Bài này đi qua từng bước, các khoản tiền ngoài giá nhà, và những chỗ người Việt hay vướng nhất — đặc biệt là chuyện chuyển tiền từ Việt Nam sang làm tiền trả trước.
Trước khi đi xem nhà: ba câu hỏi về tiền
Câu thứ nhất: bạn mua bằng tiền mặt hay vay? Mua bằng tiền mặt bỏ qua được phần lớn rào cản tín dụng, nhưng vẫn phải chứng minh nguồn tiền: ngân hàng và công ty ký quỹ ở Mỹ có nghĩa vụ phòng chống rửa tiền, và một khoản lớn chuyển từ nước ngoài về sẽ bị hỏi nguồn gốc. Hồ sơ chuyển tiền từ Việt Nam đi đúng kênh, có giấy tờ bán tài sản hoặc tiết kiệm, là thứ nên chuẩn bị từ trước khi sang Mỹ.
Câu thứ hai: nếu vay, bạn thuộc nhóm người vay nào? Người có số An sinh Xã hội, có việc làm ổn định và đã xây được điểm tín dụng có thể vay theo các chương trình thông thường. Người mới sang chưa có lịch sử tín dụng thường phải chọn bên cho vay chấp nhận tín dụng thay thế (lịch sử trả tiền thuê nhà, điện nước), hoặc chương trình cho người nước ngoài với tỷ lệ trả trước cao hơn và lãi suất cao hơn. Người không có số An sinh Xã hội nhưng có số thuế cá nhân ITIN cũng có bên cho vay riêng.
Câu thứ ba: ngoài giá nhà, mỗi tháng sẽ trả những gì? Khoản trả góp hằng tháng ở Mỹ thường gồm bốn phần: gốc, lãi, thuế nhà đất và bảo hiểm nhà, cộng thêm phí hội cư dân (HOA) nếu nhà nằm trong khu có hội quản lý, và bảo hiểm thế chấp (PMI) nếu trả trước dưới 20% với khoản vay thông thường. Thuế nhà đất do quận hoặc thành phố đặt, khác nhau rất nhiều giữa các bang; một căn nhà giá vừa phải ở nơi thuế cao có thể có tổng trả hằng tháng ngang căn đắt hơn ở nơi thuế thấp.
Mười bước từ thư duyệt vay tới ngày nhận chìa khoá
Trình tự dưới đây là khung phổ biến; chi tiết từng bang có khác, nhất là việc ai chủ trì closing (công ty ký quỹ hay luật sư).
- Xin thư duyệt vay sơ bộ (pre-approval). Bên cho vay xem thu nhập, tín dụng, tài sản rồi cho biết bạn vay được tối đa bao nhiêu. Người bán thường không tiếp lời trả giá nếu thiếu thư này.
- Ký thoả thuận với môi giới bên mua. Từ tháng 8/2024, sau thay đổi trong quy tắc của giới môi giới, người mua thường phải ký thoả thuận bằng văn bản với môi giới trước khi đi xem nhà, ghi rõ môi giới được trả bao nhiêu và ai trả. Đọc kỹ điều khoản này, vì nó có thể là tiền từ túi bạn.
- Tìm nhà và trả giá. Lời trả giá là một hợp đồng mua bán có điều kiện, thường kèm điều kiện kiểm định, điều kiện thẩm định giá và điều kiện vay được tiền.
- Đặt cọc vào escrow. Khoản cọc thiện chí nằm ở bên thứ ba trung lập, không đưa thẳng cho người bán.
- Kiểm định nhà. Thuê thợ kiểm định độc lập xem mái, móng, điện, nước, sưởi và điều hoà; khu có mối, radon hay nền đất yếu nên làm thêm kiểm tra chuyên biệt.
- Thương lượng sau kiểm định. Dựa vào báo cáo để đòi sửa, giảm giá hoặc rút lui nếu còn trong thời hạn điều kiện.
- Thẩm định giá. Bên cho vay thuê thẩm định viên; giá thẩm định thấp hơn giá mua thì bạn phải bù chênh lệch, thương lượng lại hoặc rút lui theo điều kiện.
- Kiểm tra quyền sở hữu và mua bảo hiểm quyền sở hữu (title insurance). Bảo vệ bạn trước các khiếm khuyết về quyền sở hữu, nợ thế chấp cũ chưa xoá.
- Nhận bản Closing Disclosure ít nhất 3 ngày làm việc trước ngày ký với khoản vay thông thường, so lại từng con số với bản ước tính ban đầu.
- Closing. Ký giấy tờ vay và chuyển nhượng, chuyển phần tiền còn lại, giấy chuyển nhượng được đăng ký với quận, bạn nhận chìa khoá.
Toàn bộ chuỗi này với khoản vay thông thường thường mất vài tuần đến hơn một tháng kể từ khi người bán chấp nhận giá. Người mua bằng tiền mặt có thể đóng nhanh hơn.
Các khoản tiền ngoài giá nhà
Bảng liệt kê các khoản phổ biến. Mức tiền không ghi vì khác nhau theo bang, quận, giá nhà và bên cho vay; bản ước tính khoản vay (Loan Estimate) mà bên cho vay phải gửi sau khi bạn nộp đơn vay là nơi đầu tiên thấy con số thật.
| Khoản | Trả khi nào | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền trả trước (down payment) | Ngày closing | Tuỳ loại khoản vay; trả dưới 20% với khoản vay thông thường thường kèm PMI |
| Phí khởi tạo khoản vay, điểm lãi suất | Ngày closing | So sánh giữa các bên cho vay bằng Loan Estimate |
| Thẩm định giá, báo cáo tín dụng | Trong quá trình vay | Thường người mua trả |
| Kiểm định nhà và kiểm tra chuyên biệt | Trước khi hết hạn điều kiện | Không hoàn lại kể cả khi rút lui |
| Bảo hiểm quyền sở hữu, phí escrow, phí đăng ký | Ngày closing | Ai trả phần nào tuỳ tập quán từng bang và thương lượng |
| Thuế nhà đất, bảo hiểm nhà trả trước | Ngày closing và hằng tháng | Bên cho vay thường giữ một tài khoản dự phòng để trả thay |
| Phí HOA | Hằng tháng hoặc hằng quý | Đọc kỹ điều lệ hội: cấm cho thuê ngắn ngày, quy định sửa nhà, quỹ dự phòng |
| Bảo hiểm lũ lụt | Hằng năm | Bắt buộc nếu nhà nằm trong vùng ngập theo bản đồ của FEMA và có vay |
Một sai lầm hay gặp là dồn hết tiền vào khoản trả trước, ngày nhận nhà không còn đồng dự phòng nào. Nhà cũ ở Mỹ thường cần thay ngay thứ gì đó — máy nước nóng, mái, hệ thống điều hoà — nên giữ lại một khoản dự phòng là việc nên làm, nhất là trong năm đầu khi thu nhập còn chưa ổn định.
Nhà riêng, townhouse hay condo: mỗi loại kéo theo nghĩa vụ khác nhau
Nhà riêng (single-family). Bạn sở hữu cả nhà lẫn đất, tự lo mọi việc sửa chữa từ mái tới ống nước, tự mua bảo hiểm toàn bộ căn nhà. Tự do sửa sang nhiều nhất, nhưng thường đắt nhất ở cùng khu và tốn công bảo trì nhất. Nhiều khu nhà riêng xây mới vẫn có HOA quy định màu sơn, hàng rào, chỗ đậu xe.
Townhouse. Nhà liền vách, thường sở hữu cả phần đất dưới căn nhà nhưng chung tường với hàng xóm, và gần như luôn có HOA lo phần chung như cảnh quan, đường nội bộ, đôi khi mái. Giá thường mềm hơn nhà riêng; tiếng ồn, quy định chung là cái giá đổi lại.
Condo (căn hộ sở hữu). Bạn sở hữu phần bên trong căn hộ, còn toà nhà và đất là sở hữu chung do hội quản lý. Phí HOA thường cao hơn vì gồm bảo hiểm toà nhà, thang máy, bảo trì kết cấu. Bên cho vay xét cả tình trạng tài chính của hội: toà nhà có quỹ dự phòng mỏng, nhiều căn cho thuê hoặc đang kiện tụng có thể khó vay hơn.
Nhà xây mới từ chủ đầu tư. Hợp đồng do bên xây soạn, thường nghiêng về phía họ; vẫn nên có môi giới bên mua riêng và vẫn nên thuê kiểm định độc lập, kể cả nhà mới. Các khoản tặng kèm thường đi cùng điều kiện dùng bên cho vay do chủ đầu tư chỉ định — so lãi suất và phí trước khi nhận.
Chọn theo nếp sống chứ không chỉ theo giá. Gia đình có người lớn tuổi thường hợp nhà một tầng hoặc condo có thang máy gần chợ, phòng khám; gia đình có con nhỏ cần sân, gần trường theo tuyến. Một căn rẻ mà xa mọi thứ sẽ kéo theo chiếc xe thứ hai và vài giờ lái xe mỗi ngày.
Những chỗ người Việt mới sang hay vướng
Tiền chuyển từ Việt Nam không giải thích được. Bên cho vay đòi chứng minh tiền trả trước đã nằm trong tài khoản đủ lâu hoặc có nguồn rõ ràng. Một khoản tiền lớn vừa chuyển vào, chia nhiều lần qua nhiều người, sẽ bị hỏi từng khoản. Nếu là tiền cha mẹ cho, cần thư tặng tiền theo mẫu của bên cho vay và giấy tờ cho thấy tiền đi từ tài khoản của người tặng.
Thu nhập chưa đủ thời gian. Nhiều chương trình vay muốn thấy lịch sử việc làm ở Mỹ đủ dài. Người mới đổi nghề hoặc tự kinh doanh chưa có tờ khai thuế năm trước thường bị hạn chế. Thu nhập ở Việt Nam thường không được tính trực tiếp.
Mua theo lời giới thiệu trong cộng đồng mà bỏ qua kiểm định. Lời khuyên "nhà người quen bán, khỏi kiểm" là cách nhanh nhất để nhận một căn nhà có mái dột hay móng nứt. Kiểm định là khoản tiền nhỏ so với rủi ro.
Đứng tên giùm. Nhờ người khác đứng tên vay hộ, hoặc khai nhà để ở trong khi thực chất mua để cho thuê, là khai sai với bên cho vay và có thể vi phạm luật liên bang về gian lận thế chấp. Hãy mua đúng với tình trạng thật của mình, kể cả khi điều kiện vay kém hơn.
Quên chuyện bán lại. Khi người bán là người nước ngoài về mặt thuế, luật FIRPTA buộc bên mua giữ lại một phần giá bán (thường là 15% tổng giá theo quy định hiện hành) để nộp thuế thay, trừ khi có miễn giảm. Ai định mua rồi về Việt Nam sống và bán lại sau này nên hỏi người làm thuế có chứng chỉ từ đầu.
Nhà ở và giấy tờ di trú: những điều nên tách bạch
Mua nhà ở Mỹ không mang lại quyền cư trú. Không có diện thị thực nào cấp cho người chỉ vì sở hữu bất động sản, khác với một số nước từng có golden visa qua nhà đất. Một căn nhà có thể là bằng chứng phụ cho việc bạn gắn bó với nước Mỹ (ví dụ khi chứng minh vẫn cư trú liên tục để nhập tịch), nhưng không thay thế được thời gian có mặt thực tế.
Ngược lại, chiều cũng cần để ý: người giữ thị thực không định cư như du lịch mà mua nhà ở Mỹ không vi phạm luật, nhưng việc đó có thể bị viên chức lãnh sự hỏi tới khi xét ý định quay về. Người có thẻ xanh mua nhà rồi để trống, sống chủ yếu ở Việt Nam, vẫn có nguy cơ bị coi là từ bỏ cư trú; căn nhà không cứu được thẻ xanh.
Về thuế: nhiều bang có chương trình miễn giảm thuế nhà đất cho nhà ở chính (thường gọi homestead), áp dụng khi bạn thật sự ở đó và nộp đơn đúng hạn với quận. Thu nhập cho thuê, lãi vay, thuế khi bán nhà theo luật thuế liên bang và bang. Đây là phần nên hỏi người làm thuế ngay năm đầu, vì sai sót kéo theo cả vấn đề trong hồ sơ nhập tịch sau này.
Câu hỏi thường gặp
Người chưa có thẻ xanh có vay mua nhà ở Mỹ được không?
Một số bên cho vay có chương trình cho người nước ngoài hoặc người dùng số thuế ITIN, thường đòi trả trước nhiều hơn và lãi suất cao hơn. Người có thị thực làm việc hợp lệ và việc làm ổn định có thể vay theo chương trình gần như thông thường. Điều kiện khác nhau giữa các bên cho vay, nên hỏi nhiều nơi và so bằng bản ước tính.
Có nên mua nhà ngay năm đầu sang Mỹ không?
Thường không nên vội. Năm đầu bạn chưa biết rõ nơi làm việc lâu dài, trường cho con, khu nào hợp nếp sống, và hồ sơ tín dụng còn mỏng nên điều kiện vay kém. Thuê nhà một đến hai năm để hiểu khu vực, xây tín dụng, ổn định thu nhập thường giúp mua đúng căn và vay rẻ hơn.
Escrow là gì và tiền cọc có an toàn không?
Escrow là tài khoản do bên thứ ba trung lập giữ, thường là công ty ký quỹ hoặc luật sư, để giữ tiền cọc và giấy tờ cho tới khi hai bên làm xong nghĩa vụ. Rủi ro lớn nhất là email giả mạo hướng dẫn chuyển tiền; luôn gọi lại số điện thoại đã biết của công ty ký quỹ để xác nhận trước khi chuyển.
Mua nhà ở Mỹ có giúp được hồ sơ định cư không?
Không. Mỹ không có diện thị thực hay thẻ xanh nào cấp cho người mua bất động sản. Đầu tư vào một dự án theo chương trình EB-5 là chuyện khác hẳn, với điều kiện tạo việc làm và mức vốn riêng. Căn nhà chỉ có thể là bằng chứng phụ về sự gắn bó khi bạn đã có tư cách cư trú.
Phí HOA là gì, có bắt buộc không?
Đó là phí của hội cư dân quản lý khu nhà, chung cư hoặc khu phố có quy chế chung, dùng để bảo trì phần chung, cảnh quan, đôi khi bảo hiểm toà nhà. Nếu căn nhà thuộc khu có HOA thì phí là bắt buộc và nợ phí có thể dẫn tới bị siết nợ. Đọc điều lệ và báo cáo tài chính của hội trước khi mua.
Mua nhà đứng tên chung với người thân ở Việt Nam được không?
Về luật sở hữu thì được, người nước ngoài cũng đứng tên được. Nhưng khi có vay, người đứng tên vay phải đủ điều kiện, và đồng sở hữu kéo theo nghĩa vụ thuế, thừa kế, quyền bán sau này. Nên hỏi luật sư bất động sản ở bang đó về hình thức đồng sở hữu trước khi ký.