Nếu định về Việt Nam sống lâu dài, bán nhà ở Mỹ, Canada hay Úc khi bạn còn là cư dân thuế thường rẻ và gọn hơn bán sau khi đã rời đi. Lý do: ưu đãi miễn thuế cho nhà ở chính thường gắn với tư cách cư trú, còn người bán không cư trú phải chịu cơ chế khấu lưu thuế trên giá bán (FIRPTA ở Mỹ, section 116 ở Canada, khấu lưu lãi vốn với người nước ngoài ở Úc).
Riêng ở Úc, người bán nhà khi đã là cư dân thuế nước ngoài thường mất quyền miễn thuế nhà chính, kể cả với căn nhà đã ở nhiều năm. Bài này giải thích cơ chế từng nước, chỉ ra các mốc thời gian nên tính, và nhắc phía Việt Nam: khi bạn đã thành cư dân thuế Việt Nam, khoản lãi từ bán nhà ở nước ngoài về nguyên tắc cũng có thể bị Việt Nam đánh thuế. Đây là nguyên lý chung; với giao dịch cụ thể, cần người làm thuế ở nước có căn nhà.
So sánh ba nước khi bán nhà ở chính
Bảng ở mức nguyên lý, tính đến thời điểm viết. Ngưỡng, tỷ lệ và điều kiện có thể đổi; kiểm irs.gov, canada.ca, ato.gov.au.
| Nước | Khi còn là cư dân thuế | Khi đã thành người không cư trú | Cơ chế khấu lưu với người không cư trú |
|---|---|---|---|
| Mỹ | Miễn thuế phần lãi tới 250.000 USD (500.000 USD với vợ chồng khai chung) nếu sở hữu và ở làm nhà chính 2 trong 5 năm | Vẫn có thể dùng miễn thuế nếu đủ điều kiện 2 trong 5 năm, nhưng phải khai theo tờ khai người không cư trú | FIRPTA: người mua giữ lại thường 15% giá bán (có mức thấp hơn hoặc miễn trong một số trường hợp) |
| Canada | Miễn thuế nhà chính cho các năm chỉ định là nhà chính | Các năm là người không cư trú thường không được tính miễn; lãi phần đó chịu thuế | Section 116: người mua phải giữ lại một phần lớn giá bán nếu người bán không có chứng nhận thanh toán thuế của CRA |
| Úc | Miễn thuế nhà chính (có điều kiện) | Thường mất toàn bộ miễn thuế nhà chính, trừ một số sự kiện đời sống đặc biệt | Khấu lưu lãi vốn với người bán nước ngoài, hiện 15% giá bán; người bán cư trú cần chứng nhận để không bị giữ |
Điểm chung của ba nước: người bán không cư trú không mất tiền vì khấu lưu (khoản bị giữ được tính lại khi khai thuế), nhưng tiền bị giữ nhiều tháng và thủ tục phức tạp hơn. Điểm khác biệt lớn nhất là ở Úc, nơi tư cách không cư trú vào ngày bán có thể làm một khoản lãi lớn từ "miễn thuế hoàn toàn" thành "chịu thuế toàn bộ".
Mỹ: miễn thuế nhà chính và FIRPTA
Người là cư dân thuế Mỹ (gồm người có thẻ xanh) khi bán nhà ở chính được miễn thuế phần lãi tới 250.000 USD, hoặc 500.000 USD với vợ chồng khai thuế chung, nếu sở hữu và sống ở đó làm nhà chính ít nhất 2 năm trong 5 năm trước ngày bán. Phần lãi vượt mức miễn chịu thuế lãi vốn. Quy tắc 2 trong 5 năm cho bạn một cửa sổ: rời Mỹ rồi bán trong vòng khoảng 3 năm sau đó vẫn có thể đủ điều kiện.
Nếu khi bán bạn đã là người nước ngoài không cư trú về thuế (ví dụ đã từ bỏ thẻ xanh), người mua có nghĩa vụ giữ lại một phần giá bán theo luật FIRPTA, thường 15%, nộp cho IRS. Bạn khai tờ khai người không cư trú để tính thuế thật và nhận lại phần giữ thừa. Có thể xin giảm mức khấu lưu trước khi bán nếu thuế thật dự kiến thấp, nhưng thủ tục mất thời gian.
Thêm một lớp với người giữ thẻ xanh lâu năm: từ bỏ thẻ xanh sau khi đã là thường trú nhân trong ít nhất 8 trong 15 năm có thể kích hoạt quy định thuế xuất cảnh cho một số người có tài sản hoặc thu nhập lớn. Nếu bạn thuộc nhóm này, thứ tự bán nhà và từ bỏ thẻ xanh cần tính cùng người làm thuế, vì nó ảnh hưởng tới giá trị tài sản bị coi như đã bán.
Canada: năm nào là nhà chính và chứng nhận section 116
Ở Canada, miễn thuế nhà chính tính theo số năm bạn chỉ định căn nhà là nhà chính khi là cư dân, cộng thêm một năm theo công thức của luật. Nếu bạn rời Canada, giữ nhà vài năm (ví dụ cho thuê) rồi mới bán, các năm làm người không cư trú thường không được tính vào miễn thuế, nên một phần lãi sẽ chịu thuế.
Khi rời Canada, luật coi như bạn đã bán phần lớn tài sản tại giá trị thị trường ngày đi (thuế xuất cảnh), nhưng bất động sản ở Canada được loại ra khỏi quy tắc này vì Canada vẫn đánh thuế được khi bạn bán sau. Khi bạn bán lúc đã không cư trú, người mua phải giữ lại một phần lớn giá bán, trừ khi bạn có chứng nhận thanh toán (clearance certificate) của CRA theo section 116. Thủ tục xin chứng nhận cần nộp trước hoặc ngay sau khi bán, kèm khoản thuế dự kiến hoặc bảo đảm.
Nếu bạn định cho thuê căn nhà sau khi đi, thu nhập thuê của người không cư trú cũng có cơ chế khấu lưu riêng, và bạn thường cần một đại diện ở Canada. Nhiều gia đình thấy chi phí và giấy tờ của việc giữ nhà cho thuê từ xa lớn hơn họ nghĩ; đây là phép tính nên làm trước khi đi.
Úc: mất miễn thuế nhà chính khi là cư dân nước ngoài
Đây là chỗ đắt nhất trong bài. Theo luật Úc có hiệu lực từ năm 2020, người là cư dân thuế nước ngoài vào thời điểm bán nhà thường không được hưởng miễn thuế nhà chính, dù trước đó đã sống ở căn nhà nhiều năm khi còn là cư dân. Chỉ một số sự kiện đời sống đặc biệt (như bệnh nan y, qua đời, ly hôn) trong một khoảng thời gian nhất định sau khi thành không cư trú mới được ngoại lệ.
Thêm vào đó, người nước ngoài không được giảm 50% lãi vốn cho phần thời gian sau năm 2012 khi là không cư trú, và người mua phải khấu lưu một tỷ lệ giá bán (hiện 15%) trừ khi người bán có chứng nhận cư trú từ Cơ quan Thuế Úc. Kết hợp lại, một căn nhà bán ngay trước khi về Việt Nam có thể không chịu thuế, nhưng cũng căn đó bán một năm sau khi về có thể chịu thuế trên toàn bộ phần lãi từ ngày mua.
Ví dụ giả định: một gia đình mua nhà ở Melbourne năm 2014, sống ở đó tới 2027. Nếu ký hợp đồng bán khi còn là cư dân thuế Úc, phần lãi thường được miễn. Nếu về Việt Nam năm 2027, cho thuê, rồi bán năm 2029 khi đã là cư dân nước ngoài, phần lãi có thể chịu thuế gần như toàn bộ. Chênh lệch có thể bằng nhiều năm tiền thuê nhà thu được.
Phía Việt Nam: khi bạn đã thành cư dân thuế
Nguyên tắc thu nhập toàn cầu. Cá nhân cư trú ở Việt Nam về nguyên tắc chịu thuế trên thu nhập phát sinh cả trong và ngoài Việt Nam. Nếu bạn về sống, có mặt ở Việt Nam từ 183 ngày trong năm hoặc có nơi ở thường xuyên, bạn có thể là cư dân thuế Việt Nam, và khoản lãi bán nhà ở nước ngoài trong năm đó có thể thuộc diện phải khai.
Hiệp định tránh đánh thuế hai lần. Việt Nam có hiệp định với Canada và Úc; theo quy tắc thường gặp của hiệp định, thu nhập từ bất động sản được đánh thuế ở nước có bất động sản, và nước cư trú cho khấu trừ phần thuế đã nộp. Với Mỹ, hiệp định đã ký nhưng chưa có hiệu lực tại thời điểm viết, nên cơ chế khấu trừ phụ thuộc luật trong nước.
Thứ tự thời gian. Bán nhà và nhận tiền khi còn là cư dân nước kia, rồi mới về Việt Nam, thường giúp tránh tình huống một khoản lãi vướng vào hai hệ thống cùng năm. Nếu không làm được, hỏi người làm thuế ở cả hai đầu trước khi ký hợp đồng bán.
Chuyển tiền về. Tiền bán nhà chuyển về Việt Nam qua ngân hàng, kèm hợp đồng bán, chứng từ thuế ở nước ngoài. Đây là tài sản của bạn, không phải thu nhập kiều hối, nhưng chứng từ đầy đủ giúp các giao dịch sau ở Việt Nam (mua nhà, gửi tiết kiệm) không bị hỏi nguồn tiền.
Lịch tính trước 12 tháng khi định về Việt Nam
Một trình tự gợi ý cho gia đình có nhà ở nước ngoài và định về Việt Nam sống phần lớn thời gian:
- 12 tháng trước: hỏi người làm thuế ở nước có nhà về tình trạng cư trú dự kiến, thuế khi bán trước và sau khi đi, thuế xuất cảnh nếu có.
- 9 tháng trước: quyết định bán hay giữ cho thuê, dựa trên phép tính đã có thuế, không chỉ dựa trên giá thị trường.
- 6 tháng trước: nếu bán, đưa nhà ra thị trường sớm để không bị ép giá trước ngày đi. Ở Úc, cố gắng ký hợp đồng khi còn là cư dân.
- 3 tháng trước: xin chứng nhận cư trú hoặc chứng nhận thanh toán thuế cần thiết để tránh khấu lưu không đáng có.
- Khi đi: nộp tờ khai năm rời đi đúng hạn, báo ngân hàng và cơ quan thuế tình trạng cư trú mới, giữ hồ sơ mua bán, cải tạo nhà ít nhất nhiều năm.
- Sau khi về: tính tình trạng cư trú thuế ở Việt Nam, khai các khoản thu nhập nước ngoài nếu thuộc diện.
Nếu bạn vẫn giữ thẻ xanh hoặc thẻ thường trú và chỉ về Việt Nam một thời gian, câu chuyện cư trú di trú và cư trú thuế cần tính riêng; giữ thẻ mà không sống ở nước đó có thể ảnh hưởng chính tình trạng thường trú, như các bài về giữ thường trú đã nêu.
Câu hỏi thường gặp
Có thẻ xanh, về Việt Nam rồi mới bán nhà ở Mỹ có được miễn thuế không?
Có thể, nếu bạn đã sở hữu và sống ở căn nhà làm nhà chính ít nhất 2 trong 5 năm trước ngày bán. Mức miễn là 250.000 USD lãi, hoặc 500.000 USD với vợ chồng khai chung. Nếu bạn vẫn là cư dân thuế Mỹ khi bán, bạn khai như bình thường; nếu đã là người không cư trú, có thêm khấu lưu FIRPTA.
FIRPTA là gì?
Là luật Mỹ buộc người mua bất động sản từ người bán nước ngoài không cư trú giữ lại một phần giá bán, thường 15%, nộp cho IRS như khoản thuế ứng trước. Người bán khai tờ khai người không cư trú để tính thuế thật và nhận lại phần giữ thừa. Có thể xin giảm mức khấu lưu trước khi bán.
Rời Canada rồi bán nhà thì phải làm gì?
Bạn nên xin chứng nhận thanh toán thuế (clearance certificate) của CRA theo section 116, nếu không người mua phải giữ lại một phần lớn giá bán. Các năm bạn là người không cư trú thường không được tính vào miễn thuế nhà chính, nên một phần lãi có thể chịu thuế Canada.
Về Việt Nam rồi bán nhà ở Úc có mất miễn thuế nhà chính không?
Thường là có. Theo luật áp dụng từ năm 2020, người là cư dân thuế nước ngoài vào thời điểm bán thường không được hưởng miễn thuế nhà chính, trừ một số sự kiện đời sống đặc biệt. Ký hợp đồng bán khi còn là cư dân thuế Úc có thể tiết kiệm một khoản thuế rất lớn.
Tiền bán nhà ở nước ngoài chuyển về Việt Nam có phải nộp thuế không?
Bản thân việc chuyển tiền của bạn về không phải là thu nhập. Tuy vậy, nếu năm bán bạn đã là cư dân thuế Việt Nam, khoản lãi từ bán nhà ở nước ngoài về nguyên tắc có thể thuộc diện phải khai, với khấu trừ thuế đã nộp ở nước ngoài theo hiệp định nếu có. Hỏi cơ quan thuế hoặc người làm thuế trước khi bán.